Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 28.08.2026 р. № 5125/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення ( ) щодо практичного застосування норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні платник податків повідомила, що є фізичною особою – підприємцем та нею подано заяву на застосування спрощеної системи оподаткування.

Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1. Чи має право фізична особа – підприємець – платник єдиного податку другої групи бути замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку на власній земельній ділянці?

2. Чи має право фізична особа – підприємець – платник єдиного податку другої групи, здійснювати діяльність за КВЕД 41.10 (Організація будівництва будівель), виступаючи замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку на земельній ділянці, що перебуває у його власності, з метою подальшого продажу частин такого об’єкта (квартир), за умови дотримання лімітів доходу, встановлених п. 291.4 ст. 291 Кодексу?

3. Чи дозволяється фізичній особі – підприємцю – платнику єдиного податку другої групи здійснювати реалізацію майбутніх об’єктів нерухомості (спеціального майнового права) фізичним особам (населенню) згідно із Законом України від 15 серпня 2022 року № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон № 2518) та отримувати за них оплату (в тому числі авансові платежі для фінансування будівництва)?

4. Чи має право фізична особа – підприємець – платник єдиного податку другої групи здійснювати продаж майбутніх об’єктів нерухомості фізичним особам, залучати грошові кошти для будівництва квартир у багатоквартирному житловому будинку на власній земельній ділянці?

5. Чи має право фізична особа – підприємець – платник єдиного податку другої групи, що є замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку укладати договір про організацію будівництва із товариством з обмеженою відповідальністю, яке буде девелопером будівництва та є платником єдиного податку третьої групи?

6. Чи має право фізична особа – підприємець – платник єдиного податку другої групи, як Замовник будівництва, укладати договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта (ст. 7 Закону № 2518) з юридичною особою (Девелопером), яка є платником єдиного податку третьої групи, якщо за умовами договору фізична особа – підприємець закуповує послуги з організації будівництва у такого Девелопера, а не надає йому послуги?

Згідно з частиною другою ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією України та законами України.

Пунктом 19¹.1 ст. 19¹ Кодексу передбачено, що контролюючі органи здійснюють контроль за своєчасністю, достовірністю, повнотою нарахування та сплати податків, зборів, платежів установлених Кодексом, а також надають індивідуальні податкові консультації з питань податкового та іншого законодавства, контроль за додержанням якого покладено на контролюючі органи.

Особливості цивільного обороту об'єктів незавершеного будівництва і майбутніх об'єктів нерухомості визначає Закон № 2518.

Під терміном «власник спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості» розуміється фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості (п. 1 частини першої ст. 1 Закону № 2518).

Під терміном «девелопер будівництва» розуміється юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об'єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов'язань та вчинення інших правочинів щодо таких об'єктів (п. 5 частини першої ст. 1 Закону № 2518).

Під терміном «майбутній об'єкт нерухомості» розуміється передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об'єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стане самостійним об'єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо) (п. 6 частини першої ст. 1 Закону № 2518).

Під терміном «спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості» розуміється різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, яке полягає у:

володінні і розпорядженні таким об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;

праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об’єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об’єкта (п. 10 частини першої ст. 1 Закону № 2518).

Крім того, слід зазначити, що відповідно до частини першої ст. 655 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому (абзац перший частини першої ст. 656 ЦКУ).

Особливості залучення коштів для будівництва об'єкта нерухомого майна визначено ст. 6 Закону № 2518.

Крім того, відповідно до частини першої ст. 7 Закону № 2518 замовник будівництва може укласти договір з девелопером будівництва щодо організації та фінансування будівництва об'єкта (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб).

При цьому істотними умовами договору щодо організації та фінансування будівництва об'єкта є, зокрема, порядок організації та фінансування будівництва об'єкта девелопером будівництва (п. 1 частини другої ст. 7 Закону № 2518).

Відповідно до ст. 42 Конституції України кожен має право на підприємницьку діяльність, яка не заборонена законом.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (п. 1.1 ст. 1 Кодексу).

Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку встановлено главою 1 розділу XIV Кодексу.

Відповідно до п.п. 2 п. 291.4 ст. 291 Кодексу до платників єдиного податку, що відносяться до другої групи, належать фізичні особи – підприємці, які здійснюють господарську діяльність з надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та/або населенню, виробництво та/або продаж товарів, діяльність у сфері ресторанного господарства, за умови, що протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв:

не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 10 осіб;

обсяг доходу не перевищує 834 розміри мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року.

Дія цього підпункту не поширюється на фізичних осіб – підприємців, які надають посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомого майна (група 70.31 КВЕД ДК 009:2005), послуги з надання доступу до мережі Інтернет, а також здійснюють діяльність з виробництва, постачання, продажу (реалізації) ювелірних та побутових виробів з дорогоцінних металів, дорогоцінного каміння, дорогоцінного каміння органогенного утворення та напівдорогоцінного каміння. Такі фізичні особи – підприємці належать виключно до третьої групи платників єдиного податку, якщо відповідають вимогам, встановленим для такої групи.

Також вичерпний перелік видів діяльності, здійснення яких не дає права на застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, визначено у п. 291.5 ст. 291 Кодексу.

Водночас зауважуємо, що повноваження, завдання та функції Державної податкової служби України встановлено ст. 19¹ Податкового кодексу України (далі – Кодекс) та Положенням про Державну податкову службу України, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 06 березня 2019 року № 227 (далі – Положення № 227).

Згідно з покладеними завданнями ДПС здійснює контроль за дотриманням вимог податкового законодавства, законодавства щодо адміністрування єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування (далі – єдиний внесок) та законодавства з інших питань, контроль за дотриманням якого покладено на ДПС (п. 4 Положення № 227), здійснює адміністрування податків, зборів, платежів, єдиного внеску, у тому числі проводить відповідно до законодавства перевірки та звірки платників податків (платників єдиного внеску) (п. 12 Положення № 227); надає індивідуальні податкові консультації, інформаційно-довідкові послуги з питань податкового законодавства та законодавства з інших питань, контроль за дотриманням якого покладено на ДПС (п. 70 Положення № 227).

Крім того, п. 2 Положення № 227 визначено, що ДПС у своїй діяльності керується Конституцією і законами України, указами Президента України та постановами Верховної Ради України, прийнятими відповідно до Конституції та законів України, актами Кабінету Міністрів України, іншими актами законодавства.

Щодо питання другого

Класифікація видів економічної діяльності ДК 009:2010 (далі – КВЕД ДК 009:2010) затверджена наказом Держспоживстандарту України від 11.10.2010 № 457, зі змінами та доповненнями, (далі – Наказ № 457).

Абзацом другим п. 1 Наказу № 457 визначено, що основне призначення Класифікації видів економічної діяльності – визначати та кодувати основні та другорядні види економічної діяльності юридичних осіб, відокремлених підрозділів юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців.

КВЕД – це статистичний інструмент для впорядкування економічної інформації. Код виду діяльності не створює прав чи обов’язків для підприємств та організацій, не спричиняє жодних правових наслідків.

Будь-яке використання КВЕД не для статистичних потреб (адміністративних або нормативних) здійснюють самі користувачі за власними правилами, відповідаючи за це та належно пояснюючи таке використання (абзаци восьмий, десятий п. 1 КВЕД ДК 009:2010).

При цьому наказом Державного комітету статистики України від 23.12.2011 № 396 затверджено Методологічні основи та пояснення до позицій Класифікації видів економічної діяльності.

Отже, фізична особа – підприємець за власним бажанням обирає відповідно до КВЕД ДК 009:2010 вид господарської діяльності, який планує здійснювати.

Враховуючи викладене, для отримання більш детальної інформації з питання визначення КВЕД ДК 009:2010 доцільно звернутися до Державної служби статистики України.

Водночас з питання правомірності віднесення зазначених у зверненні послуг до тієї чи іншої категорії послуг ДПС, враховуючи положення листа Міністерства економічного розвитку та торгівлі України від 11.05.2017 № 3411-08/15258-03, рекомендує звернутися до ДП «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем», яке є розробником Державного класифікатора продукції та послуг, за адресою: 79008, м. Львів, вул. Кривоноса, 6.

Щодо питань першого, третього-шостого

Відповідно до п. 1 Положення про Міністерство юстиції України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 02 липня 2014 року № 228, Міністерство юстиції України є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України. Міністерство юстиції України є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує, зокрема, державну правову політику.

Згідно з абзацом четвертим п.п. 1 п. 3 Положення про Міністерство економіки, довкілля та сільського господарства України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 21 липня 2025 року № 903, Міністерство економіки, довкілля та сільського господарства України
є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізацію, зокрема, державної політики у сфері підприємництва.

Таким чином, з питань щодо реалізації права фізичної особи – підприємця другої групи бути замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку на власній земельній ділянці, здійснення продажу майбутніх об’єктів нерухомості, укладання договорів про організацію будівництва із юридичною особою доцільно звернутися до Міністерства економіки та довкілля України, Міністерства юстиції України відповідно.

Згідно з п.п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

 

 

.