Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 01.09.2026 р. № 5192/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (…) щодо практичного застосування окремих норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

На підставі договору дарування від 2012 року платником податків набуто право власності на 65/100 часток житлового будинку. Зазначені 65/100 часток належать платнику на праві спільної часткової власності з 2012 року.

Об’єкт нерухомості складається з двох ізольованих частин. Кожен із двох співвласників має окремий вхід, окреме подвір’я та користується своєю частиною самостійно.

Земельна ділянка під будинком була поділена у 2006 році, має окремі кадастрові номери та перебуває в окремій власності співвласників.

Між співвласниками досягнуто згоди щодо припинення спільної часткової власності шляхом виділу часток у натурі з присвоєнням окремих поштових адрес сформованим ізольованим частинам.

При цьому фізичних добудов, перепланувань чи збільшення загальної площі приміщень не проводилось.

Після нотаріального посвідчення договору виділу та державної реєстрації права власності на виділений ізольований будинок платник планує здійснити його продаж. Це буде перший продаж нерухомого майна протягом поточного календарного року.

У зв’язку з наведеною ситуацією платник просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Чи вважається державна реєстрація відокремленого об’єкта нерухомого майна, утвореного в результаті виділу в натурі належної платнику 65/100 частки житлового будинку, набуттям нового об’єкта нерухомості для цілей застосування статті 172 Кодексу?

2. З якої дати обчислюється строк перебування у власності об’єкта нерухомості, утвореного в результаті виділу частки в натурі: з дати державної реєстрації відокремленого об’єкта чи з дати первинного набуття права власності на 65/100 часток будинку за договором дарування у 2012 році?

3. Чи виникає у платника податків обов’язок сплачувати податок на доходи фізичних осіб та військовий збір як за майно, що перебуває у власності менше ніж три роки, під час продажу виділеного в натурі будинку за умови, що право власності на відповідну частку в цьому будинку належить платнику з 2012 року?

4. Чи підлягає застосуванню ставка податку 0 відс. (відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу) у разі здійснення першого протягом звітного податкового року продажу житлового будинку, виділеного в натурі з частки, що перебувала у власності платника понад три роки (з 2012 року)? Статтею 19 Конституції України визначено, зокрема, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Пунктом 19¹.1 ст. 19¹ Кодексу визначено функції контролюючих органів, зокрема, контролюючі органи здійснюють контроль за своєчасністю, достовірністю, повнотою нарахування і сплати податків та зборів, установлених Кодексом, а також надають індивідуальні податкові консультації.

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є, зокрема, загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Підпунктом 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Згідно з п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Також вказаний дохід для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу є об’єктом оподаткування військовим збором для (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить 5 відс. від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Відповідно до частини першої ст. 5 Закону України від 01липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.

Таким чином, оскільки право власності на житловий будинок та земельну ділянку оформлюється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно окремо, то такі об’єкти, у разі їх продажу, оподатковуються як два різних об’єкта.

Враховуючи викладене, дохід, отриманий фізичною особою від продажу протягом звітного (податкового) року нерухомого майна, яке зазначено у п. 172.1 ст. 172 Кодексу та перебуває у власності платника податків
менше трьох років:

першого об’єкта - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором за ставкою 5 відс.;

другого об’єкта - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відс. та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

У разі якщо фізичною особою протягом звітного (податкового) року здійснюється продаж нерухомого майна, яке зазначено у п. 172.1 ст. 172 Кодексу та перебуває у власності платника податку більше трьох років, то дохід, отриманий від:

першого продажу - не оподатковується податком на доходи фізичних осіб і звільняється від оподаткування військовим збором;

другого продажу - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

При цьому платник податків самостійно визначає черговість продажу об’єктів нерухомого майна.

Крім того, з питання визначення термінів виникнення (втрати) права власності на нерухоме майно доцільно звернутися до Міністерства юстиції України.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

.