Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 08.09.2026 р. № 5344/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

  Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків з ПДВ в описаній у зверненні ситуації та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, до складу учасників Товариства увійшов новий учасник – громадянин України. Як додатковий внесок до статутного капіталу в обмін на корпоративні права (частку) новий учасник Товариству передав майно, яке належало йому на праві приватної власності, а саме новозбудований житловий будинок (об’єкт житлової нерухомості), який він звів власноруч та ввів в експлуатацію, разом із земельною ділянкою, на якій розташований зазначений житловий будинок. Право власності на вказані об’єкти перейшло до Товариства.

На балансі Товариства житловий будинок та земельна ділянка під ним обліковуються як оборотні активи (товар) для подальшого продажу, амортизація на них не нараховувалася.

Товариство планує здійснити продаж зазначених житлового будинку та земельної ділянки третій особі (покупцю) на підставі одного договору купівлі-продажу. Оскільки житловий будинок та земельна ділянка під ним складають єдиний нерозривний об'єкт нерухомого майна, вони продаються разом, проте в договорі вартість житлового будинку та вартість земельної ділянки визначені окремими рядками.

Враховуючи вищевикладене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. чи вважається операція з продажу житлового будинку (об'єкта житлової нерухомості) Товариством третій особі «першим постачанням житла» в розумінні підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, якщо первинний перехід права власності на цей будинок від фізичної особи (нового засновника) до Товариства вже відбувся шляхом його внесення до статутного капіталу юридичної особи;

2. чи має право Товариство застосувати звільнення від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ при продажу зазначеного житлового будинку третій особі, зважаючи на те, що об'єкт обліковується як товар, а його внесення до статутного капіталу новим учасником уже є першою передачею права власності іншій особі (першим постачанням житла);

3. чи поширюється звільнення від оподаткування ПДВ, передбачене підпунктом 197.1.21 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, на операцію з продажу земельної ділянки, якщо вона продається разом із житловим будинком як єдиний об'єкт нерухомості, але її вартість у договорі купівлі-продажу виділена окремим рядком і не включається до вартості самого житлового будинку;

4. чи виникає у Товариства обов'язок нараховувати податкові зобов'язання з ПДВ за ставкою 20% на будь-яку з частин цієї угоди (ціну житлового будинку чи ціну землі) за умови виділення їх вартості окремими рядками в єдиному договорі?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Відповідно до пункту 5.3 статті 5 розділу I ПКУ інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Згідно з частиною першою статті 181 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина перша статті 182 ЦКУ).

Відповідно до частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об’єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об’єкт), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, повинна бути також така земельна ділянка (або частка у праві спільної власності на неї). Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об’єкта (частки у праві спільної власності на неї).

Згідно з підпунктом «а» частини першої статті 90 ЗКУ власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність.

Об’єкти житлової нерухомості – це будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об’єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки. (підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу ХХ ПКУ.

Згідно з підпунктом «а» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Відповідно до підпункту 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ постачання товарів - будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду.

Підпунктом 14.1.244 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ визначено, що товари – це матеріальні та нематеріальні активи, у тому числі земельні ділянки, земельні частки (паї), а також цінні папери та деривативи, що використовуються у будь-яких операціях, крім операцій з їх випуску (емісії) та погашення.

Продаж (реалізація) товарів − будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14  ПКУ).

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості) та операцій з постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.

Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування.

Згідно з підпунктом 197.1.21 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, що розміщені під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень абзацу першого підпункту 197.1.13 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ);

постачання послуг з надання в оренду (суборенду) земельних ділянок, що перебувають у власності держави або територіальної громади, якщо кошти за такі послуги у повному обсязі сплачуються безпосередньо на відповідні рахунки органів, що здійснюють казначейське обслуговування бюджетних коштів.

Пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ визначено, що платник ПДВ зобов’язаний нарахувати податкові зобов’язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами придбаними/виготовленими з ПДВ (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, - у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися, зокрема, в операціях, звільнених від оподаткування відповідно до статті 197 розділу V, підрозділу 2 розділу XX ПКУ, міжнародних договорів (угод) (крім випадків проведення операцій, передбачених підпунктом 197.1.28 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ та операцій, передбачених пунктом 197.11 статті 197 розділу V ПКУ).

Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ і вказаних вище нормативно-правових актів, опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС інформує.

Щодо питань 1 - 2

Враховуючи положення підпункту 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу І, пункту 185.1 статті 185, підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, передача фізичною особою нерухомого майна до статутного капіталу юридичної особи в обмін на корпоративні права є передачею права розпорядження таким майном як власник.

Разом з тим, з огляду на наведені у зверненні обставини, на момент здійснення Товариством подальшого продажу житлового будинку право власності на новозбудований та введений в експлуатацію житловий будинок вже зареєстровано за Товариством.

Тобто Товариство не здійснює спорудження зазначеного житлового будинку для покупця та не є особою, яка здійснює першу передачу новозбудованого житла його першому власнику. Товариство отримало право власності на вже існуючий та введений в експлуатацію об’єкт житлової нерухомості, після чого обліковує його як товар для подальшого продажу.

Таким чином, операція Товариства з подальшого постачання такого житлового будинку третій особі не є першим постачанням у розумінні підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Отже, виходячи з наведених у зверненні обставин та за умови, що житловий будинок є об’єктом житлової нерухомості, операція Товариства з його подальшого постачання покупцю (третій особі) звільняється від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Щодо питання 3

Земельна ділянка для цілей оподаткування ПДВ є товаром відповідно до підпункту 14.1.244 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ.

Водночас підпунктом 197.1.21 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок.

Виняток із зазначеного встановлено для земельних ділянок, які розміщені під об’єктами нерухомого майна та включаються до вартості таких об’єктів відповідно до законодавства.

Отже, за наведених у зверненні обставин операція Товариства з постачання земельної ділянки, вартість якої визначена окремо від об'єкта нерухомості, що розташований на такій земельній ділянці, звільняється від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.21  пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Щодо питання 4

В описаній у зверненні ситуації операція з подальшого постачання Товариством житлового будинку звільняється від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ; операція з постачання земельної ділянки звільняється від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.21  пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, якщо земельна ділянка не знаходиться під об’єктом нерухомого майна та не включається до вартості такого об’єкту.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).