Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 16.09.2026 р. № 5536/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

    Державна податкова служба України розглянула звернення щодо оподаткування ПДВ операцій з реалізації на електронному аукціоні об’єкту малої приватизації та, керуючись статтею 52 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як викладено у зверненні, відповідно до рішення міської ради Департамент визначений органом приватизації територіальної громади та здійснює підготовку об’єктів до приватизації та їх приватизацію.

У зв’язку із внесенням змін до Закону України від 18 січня 2018 року № 2269-VIII «Про приватизацію державного і комунального майна» (далі – Закон № 2269) та Порядку проведення електронних аукціонів для продажу об’єктів малої приватизації та визначення додаткових умов продажу, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.05.2018 № 432 (далі – Порядок № 432), пов’язаними із продажом на електронному аукціоні з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями, визначено, що стартова ціна продажу такого об’єкта включає вартість невід’ємних поліпшень, при цьому окремо визначається ринкова вартість таких поліпшень. Після проведення аукціону передбачено два різних механізми розрахунків:

якщо покупцем є орендар, вартість невід’ємних поліпшень зараховується під час остаточного розрахунку;

якщо покупцем є інша особа, покупець сплачує органу приватизації повну ціну продажу об’єкта, після чого орган приватизації перераховує орендарю суму компенсації вартості невід’ємних поліпшень.

При цьому відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (далі – Методика оцінки майна), визначення вартості об’єкта приватизації та вартості невід’ємних поліпшень здійснюється без урахування ПДВ.

Враховуючи вищевикладене, Департамент просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1) чи є базою оподаткування ПДВ при продажу органом приватизації об’єкта малої приватизації повна ціна продажу об’єкта, визначена за результатами електронного аукціону, яка включає вартість невід’ємних поліпшень, чи без урахування вартості невід’ємних поліпшень;

2) на яку суму орган приватизації зобов’язаний скласти та зареєструвати в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) податкову накладну на покупця: на вартість об’єкта включно з вартістю невід’ємних поліпшень чи без урахування вартості таких поліпшень;

3) чи є компенсація вартості невід’ємних поліпшень, що виплачується органом приватизації орендарю відповідно до пункту 126 Порядку № 432, оплатою за операцією з постачання товарів/послуг;

4) якщо зазначена компенсація є оплатою за операцією з постачання товарів/послуг, які є об’єктом оподаткування ПДВ, чи повинен орган приватизації перераховувати орендарю суму компенсації з урахуванням ПДВ чи без його урахування;

5) хто в описаному випадку повинен нараховувати податкові зобов’язання з ПДВ та складати податкову накладну та на кого складається така податкова накладна;

6) чи виникають у органу приватизації будь-які податкові зобов’язання, передбачені ПКУ, при перерахуванні орендарю компенсації вартості невід’ємних поліпшень;

7) чи включається сума компенсації вартості невід’ємних поліпшень до бази оподаткування ПДВ як складова договірної вартості поставленого об’єкта приватизації, якщо така сума підлягає обов’язковому перерахуванню орендарю?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Статтею 5 розділу І ПКУ визначено, що поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу І ПКУ. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ.

 

Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, регулюються Законом № 2269.

Приватизація державного або комунального майна – платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до Закону № 2269 можуть бути покупцями (пункт 22 частини першої статті 1 Закону № 2269).

Стартова ціна об'єкта приватизації – ціна, з якої розпочинаються торги щодо кожного об'єкта приватизації (пункт 27 частини першої статті 1 Закону № 2269).

Ціна продажу – ціна, за якою об'єкт приватизації продано покупцю у спосіб, визначений Законом № 2269 (пункт 29 частини першої статті 1 Закону № 2269).

Статтею 18 Закону № 2269 визначено, що приватизація об’єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціонах з урахуванням особливостей, встановлених цією статтею.

У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід’ємних поліпшень або у випадку, визначеному абзацом четвертим частини четвертої цієї статті, при проведенні аукціону з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями вартість таких поліпшень компенсується покупцем у розмірі, пропорційному до ціни продажу об’єкта приватизації, але не більше вартості таких невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, що здійснюється в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України відповідно до частини третьої статті 18 Закону № 2269.

Якщо покупцем об’єкта приватизації стає орендар та якщо він виконав усі умови, передбачені частиною другою цієї статті, вартість невід’ємних поліпшень у розмірі, пропорційному до ціни продажу об’єкта приватизації (з урахуванням співвідношення вартості невід’ємних поліпшень до вартості об’єкта, визначеної згідно з вимогами Закону № 2269), але не більше вартості таких невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, зараховується йому під час остаточного розрахунку за об’єкт приватизації в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України відповідно до частини третьої статті 18 Закону № 2269.

Пунктом 124 Порядку № 432 визначено, що у разі коли органом приватизації прийнято рішення про проведення аукціону з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями або аукціону з умовами щодо компенсації орендарю невід’ємних поліпшень, орган приватизації забезпечує визначення стартової ціни об’єкта приватизації на підставі ринкової вартості об’єкта приватизації (включаючи вартість невід’ємних поліпшень) відповідно до Методики оцінки майна, в якій зазначається окремо вартість

 

об’єкта приватизації (включаючи вартість невід’ємних поліпшень) та вартість невід’ємних поліпшень, здійснених орендарем.

Якщо покупцем об’єкта приватизації на аукціоні з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями або на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід’ємних поліпшень є орендар, з яким укладено договір оренди, та якщо він виконав усі умови, передбачені частиною другою статті 18 Закону № 2269, вартість невід’ємних поліпшень у розмірі, пропорційному ціні продажу об’єкта приватизації (з урахуванням співвідношення вартості невід’ємних поліпшень до вартості об’єкта, визначеної згідно з вимогами Закону № 2269), але не більше вартості таких невід’ємних поліпшень, визначених відповідно до Методики оцінки майна та підтверджених висновком будівельної експертизи, зараховується йому під час остаточного розрахунку за об’єкт приватизації (пункт 125 Порядку № 432).

Якщо покупцем об’єкта приватизації на аукціоні з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями або на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід’ємних поліпшень не є орендар, то у разі виконання умов, визначених Законом № 2269), вартість невід’ємних поліпшень компенсується покупцем у розмірі, пропорційному ціні продажу об’єкта приватизації, але не більше вартості таких невід’ємних поліпшень, визначених відповідно до Методики оцінки майна та підтверджених висновком будівельної експертизи (пункт 125 Порядку № 432).

У такому разі покупець у строки, встановлені пунктом 64 Порядку № 432, перераховує на казначейський рахунок, зазначений органом приватизації в інформаційному повідомленні, ціну продажу об’єкта приватизації з урахуванням вартості невід’ємних поліпшень.

Вартість невід’ємних поліпшень перераховується органом приватизації орендарю, з яким укладено договір оренди, на банківський рахунок, зазначений у протоколі про результати електронного аукціону з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями, електронного аукціону з умовами щодо компенсації орендарю невід’ємних поліпшень, у якому зазначено окремо вартість об’єкта приватизації (включаючи вартість невід’ємних поліпшень) та суму компенсації невід’ємних поліпшень, здійснених орендарем, протягом п’яти робочих днів після підписання ним акта приймання-передачі (повернення з оренди) об’єкта оренди.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Відповідно до пункту 188.1 статті 188 розділу V ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг (у тому числі ввезених на митну територію України) визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14 пункту 213.1 статті 213 розділу VІ ПКУ, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками – суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів – виходячи із звичайної ціни), за винятком:

товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;

газу, який постачається для потреб населення;

електричної енергії, ціна на яку склалася на ринку електричної енергії.

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг.

Статтею 194 розділу V ПКУ визначено, що операції, зазначені у статті 185 розділу V ПКУ, крім операцій, що не є об'єктом оподаткування, звільнених від оподаткування, та операцій, до яких застосовується нульова ставка та 7 і 14 відсотків, оподатковуються за ставкою 20 відсотків.

ПДВ становить 20 відсотків, 7 і 14 відсотків бази оподаткування та додається до ціни товарів/послуг.

Згідно з пунктами 201.1, 201.7 та 201.10 статті 201 розділу V ПКУ при здійсненні операцій з постачання товарів/послуг на дату виникнення податкових зобов'язань платник податку зобов'язаний скласти податкову накладну в електронній формі з використанням кваліфікованого електронного підпису або удосконаленого електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, уповноваженої платником особи відповідно до вимог Закону України від 05.10.2017 № 2155-VIII «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги» та зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних у встановлений ПКУ термін.

Податкова накладна складається на кожне повне або часткове постачання товарів/послуг, а також на суму коштів, що надійшли на рахунок у банку / небанківському надавачу платіжних послуг як попередня оплата (аванс).

Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ і вказаних вище нормативно-правових актів, ДПС інформує.

Щодо питань 1 – 2

Операції платника ПДВ з приватизації майна, що перебуває у державній та комунальній власності (в т.ч. продаж органом приватизації об’єкта малої приватизації, переданого в оренду з невід’ємними поліпшеннями, на електронному аукціоні з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями) є об'єктом оподаткування ПДВ та оподатковуються ПДВ у загальновстановленому порядку.

База оподаткування за такою операцією відповідно до пункту 188.1 статті 188 розділу V ПКУ визначається виходячи із договірної вартості такого об’єкта приватизації, визначеної за результатами аукціону, яка у випадку продажу об’єкта малої приватизації, переданого в оренду з невід’ємними поліпшеннями, повинна визначатися з урахуванням вартості таких невід’ємних поліпшень.

Отже, при здійсненні зазначеної операції з постачання об’єкта приватизації, платник податку, який здійснює таке постачання (зокрема, орган приватизації) повинен нарахувати податкові зобов’язання з ПДВ на вартість такого об’єкта приватизації, визначену за результатами електронного аукціону, з урахуванням вартості невід’ємних поліпшень, та скласти на покупця такого об’єкта приватизації податкову накладну і зареєструвати її в ЄРПН.

Щодо питань 3 – 5

Операція з передачі орендарем органу приватизації невід’ємних поліпшень є об’єктом оподаткування ПДВ згідно з пунктом 185.1 статті 185 розділу V ПКУ, а компенсація, яку орган приватизації сплачує орендарю згідно з пунктом 126 Порядку № 432, є оплатою їх вартості. Отже, вартість таких невід’ємних поліпшень (сума компенсації їх вартості) включається до бази оподаткування ПДВ орендаря, якщо такий орендар зареєстрований як платник ПДВ. При цьому обов’язок щодо складання податкової накладної на отримувача (орган приватизації) та її реєстрації в ЄРПН за такою операцією виникає у такого орендаря – платника ПДВ.

Щодо питань 6 – 7

До бази оподаткування ПДВ органу приватизації включається вартість невід’ємних поліпшень як складова договірної вартості об’єкта приватизації за операцією з продажу такого об’єкта приватизації на електронному аукціоні, а не сума компенсації, яка підлягає перерахуванню органом приватизації орендарю. Безпосередньо операція з виплати такої компенсації орендарю не спричиняє податкових наслідків з ПДВ для органу приватизації.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 розділу ІІ ПКУ).