Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 23.09.2026 р. № 5644/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

     Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), розглянула звернення (     ) щодо практичного застосування норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні фізична особа повідомила, що планує здійснити продаж об’єкта житлової нерухомості (квартири), що належить їй на праві приватної власності. Це перший продаж об'єкта нерухомості (квартири) у поточному звітному (податковому) році. Майно (квартира) перебуває у його власності менше ніж 3 (три) роки. У нього наявні оригінали документів, що підтверджують документально завірені витрати на придбання цього об’єкта нерухомості (договір купівлі-продажу) із зазначенням суми придбання.

У зв’язку з чим платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію, в якій роз’яснити:

1. Чи має платник податків право під час вчинення першого у звітному році

продажу квартири, яка перебуває у власності менше 3 років, скористатися нормою абзацу другого п. 172.2 ст. 172 ПКУ та зменшити отриманий дохід від продажу на суму документально підтверджених витрат на її придбання?

2. Яким чином у такому випадку визначається база оподаткування податком

на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовим збором (ВЗ): від усієї вартості продажу майна чи від позитивної різниці між ціною продажу та документально підтвердженими витратами на його придбання?

3. За якими ставками (ПДФО та військового збору) оподатковується така операція у разі зменшення доходу на суму підтверджених витрат?

4. Чи зобов'язаний платник податку за наслідками такого продажу подавати річну податкову декларацію про майновий стан і доходи, якщо податок сплачується до/під час нотаріального посвідчення договору?

Щодо першого-четвертого питань.

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV ПКУ, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку визначено п. 164.2 ст. 164 ПКУ, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 ПКУ (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 ПКУ).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 ПКУ.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 ПКУ не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.

Відповідно до абзацу першого п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ.

Також доходи, визначені ст. 163 ПКУ, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ, -   5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2
п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ).

Враховуючи викладене, дохід, отриманий фізичною особою від продажу протягом звітного (податкового) року першого об’єкта нерухомого майна (квартири), яке перебуває у власності платника податків менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків, без урахування витрат, понесених таким платником на придбання зазначеного об’єкта.

Порядок подання фізичними особами – платниками податку на доходи фізичних осіб податкової декларації про майновий стан і доходи (далі – Декларація) визначено ст. 179 ПКУ, згідно з п. 179.1 якої платник податку зобов'язаний подавати Декларацію відповідно до ПКУ.

Водночас відповідно до п. 179.2 ст. 179 ПКУ обов'язок платника податку щодо подання Декларації вважається виконаним і Декларація не подається, якщо такий платник податку отримував, зокрема доходи від операцій продажу (обміну) майна, які відповідно до розділу IV ПКУ оподатковувалися при нотаріальному посвідченні договорів.

У разі якщо платник податку зобов’язаний подавати податкову декларацію відповідно до інших положень ПКУ, то в ній поряд з іншими доходами зазначаються доходи, передбачені п. 179.2 ст. 179 ПКУ.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 ПКУ індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.