Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 25.09.2026 р. № 5690/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

    Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення ( ), щодо практичного застосування норм діючого законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у своєму зверненні зазначає, що є фізичною особою – підприємцем на спрощеній системі оподаткування (третя група), основний КВЕД 68.20 надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, інші КВЕДи:

46.90 неспеціалізована оптова торгівля;

47.19 інші види роздрібної торгівлі в неспеціалізованих магазинах;

63.99 надання інших інформаційних послуг;

70.22 консультування з питань комерційної діяльності й керування;

77.40 консультування з питань комерційної діяльності й керування;

77.11 надання в оренду автомобілів і легкових автотранспортних засобів.

В зв’язку з цим платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Чи поширюється обмеження, встановлене п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу щодо площі нежитлових приміщень 900 кв.м, на сукупну площу всіх об’єктів, що знаходяться в різних містах, і не є єдиним комплексом/не знаходяться в одній будівлі, які надаються в оренду фізичною особою – підприємцем – платником єдиного податку чи застосовується для кожного об’єкта окремо?

2. Чи поширюються обмеження, встановлене п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу щодо площі нежитлових приміщень 900 кв.м на нежитлові приміщення, що така сама фізична особа надає в оренду поза межами підприємницької діяльності, як фізична особа за правилами п. 170.1 ст. 170 Кодексу?

3. Чи має право фізична особа – підприємець перебувати на спрощеній системі оподаткування (третя група), якщо площа кожного об’єкта нерухомості, що передається в оренду/суборенду, не перевищує 900 кв.м, але загальна площа перевищує цей показник?

4. Чи впливає на право фізичної особи – підприємця перебувати на спрощеній системі оподаткування (третя група) коли:

- частина нежитлових приміщень надається ним в оренду як фізична особа – підприємець;

- інша частина нежитлових приміщень надається ним в оренду як фізична особа;

- орендарем за такими договорами є одна і та сама юридична особа, засновником/учасником якої є платник податків?

5. Чи враховується при застосуванні обмеження, передбаченого п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу, площа нежитлових приміщень, які фізична особа – підприємець передає у безоплатне користування за договорами позички, та чи впливає укладення таких договорів на право перебування на спрощеній системі оподаткування?

Щодо першого – четвертого питань

Відповідно до абзацу першого ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Правові основи укладання договорів та відносин, що виникають у ході здійснення орендних операцій, регулюються Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ), законами щодо оренди, іншими законодавчими та нормативними документами.

Учасниками цивільних відносин та суб’єктами права власності є фізичні та юридичні особи (частина перша ст. 2 та частина перша ст. 318 ЦКУ).

Крім того, Конституція України та ЦКУ закріпили право приватної власності.

Так, відповідно до ст. 325 ЦКУ суб’єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати.

Склад, кількість та вартість майна, яке може бути у власності фізичних та юридичних осіб, не є обмеженими.

Відповідно до ст. 319 ЦКУ власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону, та володіти, користуватися й розпоряджатися своїм майном на власний розсуд.

Статтею 320 ЦКУ передбачено, що власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.

Таким чином, здавання в оренду власного нерухомого майна може здійснюватися фізичними особами як у межах підприємницької діяльності, так і поза нею.

Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку встановлено главою 1 розділу XIV Кодексу, відповідно до п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 якого платниками єдиного податку третьої групи не можуть бути фізичні особи – підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів.

Враховуючи викладене, якщо загальна площа кожного окремого виду майна, яке надається в оренду, не перевищує норми, встановлені п.п. 3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу, то така фізична особа - підприємець, що здійснює діяльність з надання в оренду власної нерухомості, має право перебувати на спрощеній системі оподаткування.

Звертаємо увагу, що зазначений висновок стосується кожного окремого виду нерухомості, тобто житлової, нежитлової або земельних ділянок, а не об’єктів. Відповідно до інформації, наведеної Вами у зверненні у Вас один вид нерухомості – нежитлова нерухомість, але декілька об’єктів цієї нерухомості.

Таким чином, якщо загальна площа усіх нежитлових приміщень (споруд, будівлей) та/або їх частини перевищує 900 кв.м, то така фізична особа – підприємець, що здійснює діяльність з надання в оренду власної нерухомості, не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування.

Така фізична особа може надавати нерухомість в оренду як фізична особа - підприємець за загальною системою оподаткування або як фізична особа - не суб'єкт господарювання.

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Відповідно до п.п. 164.2.5 п. 164.2 ст. 164 Кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому п. 170.1 ст. 170 Кодексу.

Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) регламентується ст. 170 Кодексу.

Підпунктом 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 Кодексу встановлено, що податковим агентом платника податку – орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об’єктів нерухомості інших, ніж зазначені в п.п. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 Кодексу (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар.

При цьому об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Доходи, зазначені, зокрема у п.п. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 Кодексу, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу (п.п. 170.1.4 п. 170.1 ст. 170 Кодексу).

Згідно з п. 167.1 ст. 167 Кодексу ставка податку становить 18 відс. бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику податків (крім випадків, визначених у п.п. 167.2 – 167.5 ст. Кодексу).

Також вказаний дохід для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16 ¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить 5 відсотків об'єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16 ¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16 ¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16 ¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Враховуючи зазначене, дохід, отриманий фізичною особою від надання земельних ділянок в оренду, оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором у порядку, визначеному п. 170.1 ст. 170 Кодексу та п. 16 ¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Щодо п’ятого питання

Класифікація видів економічної діяльності ДК 009:2010 (далі – КВЕД ДК 009:2010) затверджена наказом Держспоживстандарту України від 11.10.2010 № 457.

Згідно з наказом Державного комітету статистики України від 23.12.2011 № 396 «Про затвердження Методологічних основ та пояснень до позицій Класифікації видів економічної діяльності» клас 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» КВЕД ДК 009:2010 включає, зокрема, надання в оренду та управління власним або орендованим нерухомим майном (багатоквартирними будівлями та житлом, нежитловими будівлями, у т. ч. виставковими залами, складськими приміщеннями, земельними ділянками) та надання будівель, упоряджених або неупоряджених квартир чи апартаментів для довготермінового використання зазвичай на умовах щомісячної або річної оплати.

Відповідно до п.п. 3 п. 291.4 ст. 291 Кодексу до платників єдиного податку, які відносяться до третьої групи, належать, зокрема, фізичні особи – підприємці, які не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, не обмежена та юридичні особи – суб’єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми, у яких протягом календарного року обсяг доходу не перевищує 1167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 01 січня податкового (звітного) року.

Умови, відповідно до яких фізичні особи – підприємці не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп, визначені у п. 291.5 ст. 291 Кодексу.

Договір позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у формі, яка визначена відповідно до ст. 793 ЦКУ (частина третя ст. 828 ЦКУ).

При цьому за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк (частина перша ст. 759 ЦКУ).

За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку (частина перша ст. 827 ЦКУ).

Таким чином, основною відмінністю договорів оренди та позички є наявність / відсутність оплати за користування майном.

Враховуючи те, що обмеження, встановлені нормою п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу, поширюються на фізичних осіб-підприємців, які надають житлові / нежитлові приміщення в оренду, то фізична особа – підприємець – платник єдиного податку третьої групи, яка здійснює діяльність згідно з КВЕД 68.20, має право надавати в безоплатне користування за договором позички житлове / нежитлове приміщення, загальна площа якого перевищує норми, визначені п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Кодексом.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.