Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 29.09.2026 р. № 5766/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

    Державна податкова служба України за результатами розгляду звернення щодо оподаткування ПДВ операції з продажу обʼєкта житлової нерухомості та, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариству на праві приватної власності належить об’єкт житлової нерухомості – квартира, яка була набута у власність на підставі договору купівлі-продажу майнових прав. Квартира була придбана Товариством на вторинному ринку (тобто перша передача готового новозбудованого житла у власність покупця відбулася до набуття майнових прав на квартиру Товариством). Товариство не є замовником будівництва та не є забудовником зазначеного об’єкта. Реконструкція або капітальний ремонт із виведенням об’єкта з експлуатації Товариством не здійснювалися.

У межах виконавчого провадження на зазначену квартиру звернено стягнення. Квартира передана на реалізацію шляхом продажу на електронних торгах у порядку, встановленому Законом України від 02.06.2016 № 1404-VIII «Про виконавче провадження» (далі – Закон № 1404) та Порядком реалізації арештованого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 29.09.2016 № 2831/5 (далі – Порядок № 2831).

Порядком № 2831 передбачено, що у разі якщо боржник, майно якого реалізується, є платником податку на додану вартість, вартість майна, що передається на реалізацію, зазначається з урахуванням податку на додану вартість. Водночас згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), крім першого постачання таких об’єктів, звільнено від оподаткування.

Враховуючи зазначене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань.

1. Чи є операція з реалізації належної Товариству квартири на електронних торгах у межах виконавчого провадження першим постачанням житла у розумінні підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ, якщо Товариство набуло цю квартиру за цивільно-правовим договором, не є її забудовником і не здійснювало її реконструкції чи капітального ремонту?

2. Чи звільняється така операція від оподаткування ПДВ на підставі підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ з огляду на те, що відчуження відбувається примусово, за рішенням суду та за посередництва приватного виконавця й організатора електронних торгів, а не за волевиявленням власника?

3. Чи повинна вартість майна, що передається на реалізацію, визначатися з урахуванням ПДВ відповідно до норм Порядку № 2831, у випадку, якщо операція звільнена від оподаткування ПДВ?

4. Хто є постачальником (продавцем) для цілей ПДВ у такій операції, на яку дату виникають податкові зобов’язання (складається податкова накладна) та яка сума є базою оподаткування — сума, зазначена у протоколі електронних торгів, чи зазначена сума за вирахуванням винагороди організатора торгів?

5. У разі якщо операція є звільненою від оподаткування ПДВ, чи зобов’язане Товариство скласти та зареєструвати в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) податкову накладну з позначкою «Без ПДВ», який код пільги згідно з Довідником податкових пільг у ній зазначається та в якому рядку декларації з ПДВ відображається така операція?

6. Чи виникає у Товариства обов’язок нарахувати податкові зобов’язання відповідно до пункту 198.5 статті 198 ПКУ у разі, якщо при придбанні квартири суми ПДВ були включені до податкового кредиту, та яким чином визначається база оподаткування згідно з пунктом 189.1 статті 189 ПКУ? Чи застосовуються до такої операції правила, встановлені статтею 199 ПКУ?

7. Чи має Товариство право відмовитися від застосування звільнення від оподаткування ПДВ, передбаченого підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ, та нарахувати податкові зобов’язання за ставкою 20 відсотків?

8. Які податкові наслідки виникають у Товариства у разі, якщо стартова ціна лота вже визначена з урахуванням ПДВ і переможець електронних торгів перерахував суму такого податку окремим платежем: чи включається ця сума до бази оподаткування, чи підлягає вона поверненню переможцю торгів, чи спрямовується на погашення заборгованості у виконавчому провадженні?

9. Якщо ж операція буде кваліфікована як перше постачання житла, чи застосовується до неї пункт 188.1 статті 188 ПКУ щодо мінімальної бази оподаткування (не нижче ціни придбання / балансової (залишкової) вартості) у разі реалізації майна на торгах за ціною, нижчою за таку базу, та чи складається у такому випадку друга податкова накладна на суму перевищення?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 ПКУ).

Відповідно до пунктів 5.1 – 5.3 статті 5 ПКУ поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 ПКУ. У разі, якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ.

Пунктом 1 розділу І Порядку № 2831 визначено, що арештоване майно – рухоме або нерухоме майно боржника (крім майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та цінних паперів), на яке звернено стягнення і яке підлягає примусовій реалізації;

електронний аукціон – продаж майна за допомогою функціоналу центральної бази даних системи електронних аукціонів, за яким його власником стає учасник, який під час аукціону запропонував за нього найвищу ціну;

стартова ціна лота – початкова ціна продажу лота, яка дорівнює вартості майна, що виставляється на електронний аукціон (аукціон за фіксованою ціною), визначеної відповідно до законодавства та зазначеної в заявці на реалізацію арештованого майна відділу державної виконавчої служби або приватного виконавця. У разі якщо боржник є платником податку на додану вартість, стартова ціна зазначається з урахуванням податку на додану вартість.

Згідно з пунктом 1 розділу ІІ Порядку № 2831 реалізація майна здійснюється після визначення його вартості (оцінки) відповідно до статті 57 Закону № 1404.

У разі якщо боржник є платником податку на додану вартість, вартість майна, що передається на реалізацію, зазначається в заявці на реалізацію арештованого майна з урахуванням податку на додану вартість.

Відповідно до підпункту 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 ПКУ об'єкти житлової нерухомості – це будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки, зокрема житловий будинок та квартира.

Будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об'єкти житлової нерухомості, а також їх складові частини, які є самостійними об'єктами нерухомого майна, зокрема, включають квартиру – ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Фінансова, податкова, статистична та інші види звітності, що використовують грошовий вимірник, ґрунтуються на даних бухгалтерського обліку (частина друга статті 3 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 ПКУ.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 ПКУ).

Продаж (реалізація) товарів − будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 ПКУ).

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ, зокрема, операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ перше постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.

Норми підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ поширюються також на перший продаж дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об’єктів власності, зареєстрованих згідно із законодавством як житло (об’єкт житлової нерухомості).

Пунктом 188.1 статті 188 ПКУ визначено, що база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14 пункту 213.1 статті 213 ПКУ, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни), за винятком:

товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;

газу, який постачається для потреб населення;

електричної енергії, ціна на яку склалася на ринку електричної енергії.

Пунктом 187.1 статті 187 ПКУ встановлено, що датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше (далі – перша подія):

а) дата зарахування коштів від покупця/замовника на рахунок платника податку в банку / небанківському надавачу платіжних послуг як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг, оплата яких здійснюється електронними грошима, − дата зарахування електронних грошей платнику податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, на електронний гаманець, а в разі постачання товарів/послуг за готівку − дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої − дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

б) дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів − дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг − дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку. Для документів, складених в електронній формі, датою оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку, вважається дата, зазначена у самому документі як дата його складення відповідно до Закону № 996, незалежно від дати накладення електронного підпису.

Відповідно до пунктів 201.1 і 201.10 статті 201 ПКУ при здійсненні операцій з постачання товарів/послуг на дату виникнення податкових зобов’язань платник податку зобов’язаний скласти податкову накладну в електронній формі з використанням кваліфікованого електронного підпису або удосконаленого електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, уповноваженої платником особи відповідно до вимог Закону України від 05 жовтня 2017 року № 2155-VIII «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги» та зареєструвати її в ЄРПН у встановлений ПКУ термін.

Для операцій, що оподатковуються, і операцій, звільнених від оподаткування, складаються окремі податкові накладні. У разі звільнення від оподаткування у податковій накладній робиться запис «Без ПДВ» з посиланням на відповідні пункти (підпункти), статті, підрозділи, розділи ПКУ та/або міжнародного договору, якими передбачено звільнення від оподаткування податком (пунктів 201.3, 201.5 статті 201 ПКУ).

Пунктом 15 Порядку заповнення податкової накладної, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 31 грудня 2015 року № 1307, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 26.01.2016 за № 137/28267 (далі – Порядок № 1307), передбачено, що у разі постачання товарів/послуг, крім постачання товарів, базою оподаткування для яких встановлено максимальні роздрібні ціни, база оподаткування яких, визначена відповідно до статей 188 і 189 ПКУ, перевищує фактичну ціну постачання таких товарів/послуг (зокрема, якщо база оподаткування визначається виходячи із ціни придбання товарів/послуг, звичайної ціни самостійно виготовлених товарів/послуг або балансової (залишкової) вартості необоротних активів і перевищує суму постачання таких товарів/послуг, необоротних активів, визначену виходячи з їх договірної вартості, тобто ціна придбання / звичайна ціна / балансова (залишкова) вартість перевищує фактичну ціну (договірну вартість) постачання), постачальник (продавець) складає дві податкові накладні: одну – на суму, розраховану виходячи з фактичної ціни постачання, іншу – на суму, розраховану виходячи з перевищення ціни придбання / звичайної ціни / балансової (залишкової) вартості над фактичною ціною, або може скласти не пізніше останнього дня місяця, в якому здійснено такі постачання, зведену податкову накладну з урахуванням сум податку, розрахованих виходячи з перевищення бази оподаткування над фактичною ціною, визначених окремо за кожною операцією з постачання товарів/послуг.

Відповідно до підпункту 7 пункту 16 Порядку № 1307 у разі здійснення операцій з постачання товарів/послуг, звільнених від оподаткування податком на додану вартість заповнюється графа 9 податкової накладної.

У графі 9 зазначається код відповідної пільги з податку на додану вартість згідно з Довідниками податкових пільг (Довідник податкових пільг, що є втратами доходів бюджету, або Довідник інших податкових пільг), які затверджені ДПС станом на дату складання податкової накладної.

Довідник пільг розміщено на офіційному вебпорталі ДПС за покликанням: https://tax.gov.ua/dovidniki--reestri--perelik/dovidniki-/54005.html.

Згідно з пунктом 192.1 статті 192 ПКУ, якщо після постачання товарів/послуг здійснюється будь-яка зміна суми компенсації їх вартості, включаючи наступний за постачанням перегляд цін, перерахунок у випадках повернення товарів/послуг особі, яка їх надала, або при поверненні постачальником суми попередньої оплати товарів/послуг, суми податкових зобов'язань та податкового кредиту постачальника та отримувача підлягають відповідному коригуванню на підставі розрахунку коригування до податкової накладної, складеному в порядку, встановленому для податкових накладних, та зареєстрованому в ЄРПН.

Розрахунок коригування до податкової накладної складається також у випадку виправлення помилок, допущених при складанні податкової накладної, у тому числі не пов’язаних із зміною суми компенсації вартості товарів/послуг.

Пунктом 198.3 статті 198 ПКУ передбачено, що податковий кредит звітного періоду визначається виходячи з договірної (контрактної) вартості товарів/послуг та складається із сум податків, нарахованих (сплачених) платником податку за ставкою, встановленою пунктом 193.1 статті 193 ПКУ, протягом такого звітного періоду, зокрема, у зв'язку з придбанням або виготовленням товарів та наданням послуг.

Нарахування податкового кредиту здійснюється незалежно від того, чи такі товари/послуги та основні фонди почали використовуватися в оподатковуваних операціях у межах провадження господарської діяльності платника податку протягом звітного податкового періоду, а також від того, чи здійснював платник податку оподатковувані операції протягом такого звітного податкового періоду.

Податкові накладні, отримані з ЄРПН, є для отримувача товарів/послуг підставою для нарахування сум податку, що відносяться до податкового кредиту (пункт 198.6 статті 198 ПКУ).

Відповідно до пункту 198.5 статті 198 ПКУ платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами, придбаними/виготовленими з податком на додану вартість (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, – у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в неоподатковуваних (у тому числі звільнених від оподаткування ПДВ) операціях та/або в негосподарській діяльності платника податку.

Згідно з пунктом 199.1 статті 199 ПКУ, у разі якщо придбані та/або виготовлені товари/послуги, необоротні активи частково використовуються в оподатковуваних операціях, а частково - ні, платник податку зобов’язаний нарахувати податкові зобов’язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати зведену податкову накладну в ЄРПН на загальну суму частки сплаченого (нарахованого) податку під час їх придбання або виготовлення, яка відповідає частці використання

У разі здійснення операцій відповідно до пункту 198.5 статті 198 ПКУ база оподаткування за необоротними активами визначається виходячи з балансової (залишкової) вартості, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни), а за товарами/послугами - виходячи з вартості їх придбання (пункт 189.1 статті 189 ПКУ).

Форма та порядок заповнення податкової декларації з ПДВ (далі – декларація) затверджені наказом Міністерства фінансів України від 28.01.2016 № 21, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 29.01.2016 за № 159/28289 (далі – Порядок № 21).

Згідно з підпунктом 1 пункту 3 розділу V Порядку № 21 у рядках 1, 2, 3, 5 колонки А декларації вказуються загальні обсяги постачання товарів/послуг за звітний період, які оподатковуються за основною ставкою, за ставками 7 % і 14 %, за нульовою ставкою, звільнені від оподаткування, не є об'єктом оподаткування, та послуг, що не оподатковуються у зв'язку з їх місцем постачання за межами митної території України.

Відповідно до підпункту 6 пункту 3 розділу V Порядку № 21 у рядку 5 вказуються обсяги операцій з:

постачання товарів/послуг, що не є об'єктом оподаткування;

постачання послуг за межами митної території України та послуг, що здійснюються за межами митної території України, з урахуванням їх місця постачання відповідно до пунктів 186.2, 186.3 статті 186 ПКУ;

постачання товарів/послуг, звільнених від оподаткування, та коригування за такими операціями.

Для платників податку, які заповнюють рядок 5, підприємств (організацій) осіб з інвалідністю та платників податків, які одночасно відповідають критеріям, визначеним пунктом 68 підрозділу 10 розділу XX ПКУ, обов'язковим є подання (Д4) (додаток 4).

У рядку 5.1 (з рядка 5) декларації вказуються обсяги операцій (з урахуванням коригування), які звільнені від оподаткування.

Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ, опису питання і фактичних обставин, наведених у зверненні, ДПС повідомляє.

Щодо питань 1, 2, 4, 5

Критерії, у разі дотримання яких постачання об’єкта житлової нерухомості вважається його першим постачанням, визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ.

Операція з постачання платником податку обʼєкта житлової нерухомості (квартири) підлягає звільненню від оподаткування ПДВ, якщо таке постачання не є першим постачанням такого об’єкта відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ. Податок на додану вартість у даному випадку не нараховується, у податковій накладній, що складається за такою операцією проставляється позначка «Без ПДВ» та зазначається код пільги 14060423.

Податкова накладна складається на дату події, визначеної пунктом 187.1 статті 187 ПКУ, яка настала раніше:

або на дату отримання від покупця оплати за обʼєкт житлової нерухомості;

або на дату фактичної передачі такому покупцю такого обʼєкта.

Така дата має бути підтверджена належним чином оформленими первинними документами.

Звільнена від оподаткування ПДВ операція (у тому числі операція з постачання обʼєкта житлової нерухомості, яке не є першим постачанням такого обʼєкта), підлягає відображенню у рядках 5 та 5.1 декларації.

Відповідно до норм чинного законодавства (стаття 36 ПКУ) платники податку зобов’язані самостійно декларувати