Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 01.10.2026 р. № 5813/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

   Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення щодо практичного застосування норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у зверненні повідомив, що у своїй господарській діяльності укладає договори оренди комерційної нерухомості, виступаючи в ролі орендодавця.

За умовами типового договору оренди, Орендар зобов’язаний перерахувати на рахунок Орендодавця гарантійний (забезпечувальний) платіж. Згідно з умовами договору, цей платіж виконує виключно забезпечувальну функцію (забезпечення виконання зобов’язань щодо збереження майна та вчасної оплати).

Після закінчення строку дії договору оренди та за умови відсутності порушень з боку Орендаря, сума гарантійного платежу підлягає повному поверненню Орендарю (не зараховується в рахунок орендної плати за останні місяці та не є платою за послуги).

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Чи виникають у Орендодавця зобов’язання з ПДВ та чи потрібно нараховувати податкові зобов’язання (складати податкову накладну) при отриманні гарантійного платежу, якщо за умовами договору цей платіж виконує суто забезпечувальну функцію та підлягає поверненню Орендарю після закінчення строку оренди?

2. Чи включається сума такого забезпечувального (гарантійного) платежу до складу доходів Орендодавця при його отриманні (з ПДВ чи без ПДВ), враховуючи, що платіж буде повернуто Орендарю?

3. У який момент виникають податкові зобов’язання з ПДВ та дохід, якщо в майбутньому (у разі порушення умов договору Орендарем) гарантійний платіж не буде повернуто, а буде зараховано як штраф або неустойку?

Згідно даних ІКС «Податковий блок» Ви є фізичною особою – підприємцем на загальній системі оподаткування та платником ПДВ.

Відповідно до частини першої ст. 546 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) виконання зобов’язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

При цьому згідно зі ст. 570 ЦКУ завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання.

Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Щодо першого та третього питань

Відповідно до підпунктів «а» і «б» п. 185.1 ст. 185 Кодексу об’єктом оподаткування є операції платників податку з:

постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 Кодексу, у тому числі операції з безоплатної передачі та з передачі права власності на об’єкти застави позичальнику (кредитору), на товари, що передаються на умовах товарного кредиту, а також з передачі об’єкта фінансового лізингу у володіння та користування лізингоодержувачу/орендарю;

постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 Кодексу.

Підпунктом 14.1.185 п. 14.1 ст. 14 Кодексу визначено, що постачання послуг – будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності.

Відповідно до п. 188.1 ст. 188 Кодексу база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14 п. 213.1 ст. 213 Кодексу, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв’язку, ПДВ та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб’єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг. До складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені), три проценти річних від простроченої суми та інфляційні витрати, відшкодування шкоди, у тому числі відшкодування упущеної вигоди за рішеннями міжнародних комерційних та інвестиційних арбітражів або іноземних судів, що отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов’язань.

Враховуючи викладене, якщо умовами договору передбачено, що гарантійні платежі (внески) виконують виключно функцію засобу забезпечення виконання зобов’язань та згідно з умовами договору в оплату за товари/послуги не зараховуються, а повертаються отримувачу таких товарів/послуг, то ця сума гарантійних платежів (внесків) не збільшує базу оподаткування у постачальника товарів/послуг. Податкові зобов’язання постачальником та податковий кредит покупцем при отриманні/перерахуванні такого гарантійного платежу не визначаються.

При цьому оскільки забезпечувальний платіж, який повертається орендарю або залишається у орендодавця як неустойка або штраф, не є базою оподаткування ПДВ, а отже у орендодавця не виникає обов’язку щодо складання податкової накладної.

Щодо другого питання

Порядок оподаткування доходів, отриманих фізичною особою –підприємцем від провадження господарської діяльності, крім осіб, що обрали спрощену систему оподаткування встановлено ст. 177 Кодексу.

Згідно з п. 177.2 ст. 177 Кодексу об'єктом оподаткування є чистий оподатковуваний дохід, тобто різниця між загальним оподатковуваним доходом (виручка у грошовій та негрошовій формі) і документально підтвердженими витратами, пов'язаними з господарською діяльністю такої фізичної особи – підприємця.

При цьому, не включаються до доходу фізичної особи – підприємця суми:

акцизного податку з реалізованих суб’єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів (п.п. 177.3.1 п. 177.3 ст. 177 Кодексу);

доходу у вигляді бюджетного гранту (п.п. 177.3.2 п. 177.3 ст. 177 Кодексу).

Крім того, для фізичної особи – підприємця, зареєстрованого як платник податку на додану вартість, не включаються до витрат і доходу суми податку на додану вартість, що входять до ціни придбаних або проданих товарів (робіт, послуг) (п. 177.3 ст. 177 Кодексу).

У разі якщо фізична особа – підприємець отримує інші доходи, ніж від провадження підприємницької діяльності, у межах обраних ним видів такої діяльності, такі доходи оподатковуються за загальними правилами, встановленими цим Кодексом для платників податку - фізичних осіб (п. 177.6 ст. 177 Кодексу).

Перелік витрат, безпосередньо пов'язаних з отриманням доходів фізичною особою – підприємцем від провадження господарської діяльності на загальній системі оподаткування визначений п. 177.4 ст. 177 Кодексу.

Доходи фізичних осіб – підприємців, отримані протягом календарного року від провадження господарської діяльності, оподатковуються за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу (п. 177.1 ст. 177 Кодексу).

Відповідно до п. 177.10 ст. 177 Кодексу фізичні особи – підприємці зобов’язані вести облік доходів і витрат та мати підтверджуючі документи щодо походження товару. Облік доходів і витрат може вестися в паперовому та/або електронному вигляді, у тому числі через електронний кабінет.

Для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством (абзац перший п. 44.1 ст. 44 Кодексу).

Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені абзацом першим п. 44.1 ст. 44 Кодексу.

Типова форма, за якою здійснюється облік доходів і витрат, та порядок ведення такого обліку визначаються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику.

Наказом Міністерства фінансів України від 13.05.2021 № 261 затверджена Типова форма, за якою здійснюється облік доходів і витрат та Порядок ведення типової форми, за якою здійснюється облік доходів і витрат, фізичними особами – підприємцями і фізичними особами, які провадять незалежну професійну діяльність (далі – Порядок).

Відповідно до п. 1 розділу І Порядку на підставі первинних документів за підсумками робочого дня, протягом якого отримано дохід/понесено витрати, здійснюються записи про отримані доходи та документально підтверджені витрати.

Враховуючи викладене, фізична особа – підприємець на загальній системі оподаткування не включає до складу оподатковуваного доходу суму забезпечувального платежу, отриманого у межах господарської діяльності від надання нерухомості в оренду, якщо умовами договору оренди передбачено, що такий платіж має поворотний характер, підлягає поверненню орендарю після припинення договору та не зараховується в рахунок орендної плати останніх місяців.

Крім того, ст. 549 ЦКУ визначено, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов’язання.

Таким чином, не включається до складу доходу фізичної особи – підприємця на загальній системі оподаткування сума, яка надходить на розрахунковий рахунок у вигляді неустойки (штрафів, пені), за невиконання договорів, які пов’язані із здійсненням підприємницької діяльності, але з метою оподаткування сума такого доходу оподатковується за загальними правилами, встановленими Кодексом для платників податку – фізичних осіб.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

__________________________________________________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.