Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 09.10.2026 р. № 5950/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

   Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення ( ) щодо практичного застосування окремих норм чинного законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, платник податків є фізичною особою – резидентом України та одноосібним учасником ТОВ « » (далі – Товариство), якому належить 100 відсотків статутного капіталу товариства.

Товариство є платником єдиного податку третьої групи.

Платником податків, як єдиним учасником Товариства, планується прийняття рішення про викуп Товариством в учасника частини частки у статутному капіталі Товариства та на суму придбання зменшити номінальну вартість належної учаснику частки.

У зв’язку з відсутністю у Товариства грошових коштів, оплата вартості придбаної в учасника частки буде здійснюватися Товариством шляхом передачі учаснику у власність земельної ділянки.

Після завершення зазначеної вище господарської операції платник податків залишиться єдиним учасником Товариства, однак розмір статутного капіталу та номінальна вартість частки платника податків будуть зменшені.

Отриману від Товариства земельну ділянку платник податків планує продати. Ця операція з продажу нерухомого майна буде третьою в поточному році.

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання:

Якщо Товариство набуває у фізичної особи належну частку у статутному капіталі, внаслідок чого у фізичної особи зменшується номінальна вартість частки у Товаристві, а зобов’язання Товариства щодо оплати вартості такої частки виконується шляхом передачі фізичній особі земельної ділянки, чи визначається така вартість земельної ділянки витратами на її придбання відповідно до п.п. «г» абзацу сьомого п. 172.2 ст. 172 Кодексу при подальшому продажу цієї земельної ділянки?

Оподаткування фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку визначено п. 164.2 ст. 164 Кодексу, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.

Відповідно до абзацу першого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Разом з тим, відповідно до абзацу другого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу (18 відсотків), крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

При цьому, дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України (абзац п'ятий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються, зокрема:

вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, переданого платнику у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи (п.п. «г» п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Розрахунок зменшення доходу від продажу об'єктів нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, – такою особою.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об'єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією (абзаци двадцять перший-двадцять третій п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Враховуючи викладене та зважаючи на інформацію, наведену Вами у зверненні, у поточному календарному році Ви плануєте продати земельну ділянку, яку набуваєте у власність як плату за викуплену Товариством частку у корпоративних правах, тобто зазначена земельна ділянка буде перебувати у Вашій власності менше трьох років, тобто такий об’єкт слід розглядати як об’єкт, не зазначений у п. 172.1 ст. 172 Кодексу.

Таким чином, у разі якщо протягом звітного податкового року Вами здійснюється перший продаж нерухомого майна, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу (земельної ділянки, яка перебуває у власності менше трьох років), то дохід, отриманий від продажу такого майна оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків.

При цьому, якщо зазначена земельна ділянка є другим або наступним продажем протягом звітного податкового року, то дохід, отриманий платником податків від такого продажу оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків з урахуванням документально підтверджених витрат на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.

Одночасно зауважуємо, що витрати, зазначені у п.п. «г» п. 172.2 ст. 172 Кодексу, можуть бути враховані платником податків за умови виходу такого платника зі складу учасників юридичної особи. Оскільки Ви залишаєтеся учасником юридичної особи, а передача у Вашу власність земельної ділянки здійснюється як оплата за викуплену у Вас частку корпоративних прав, тобто зменшується номінальна вартість залишеної частки корпоративних прав, то відсутні законодавчі підстави для врахування Вами зазначених витрат.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.