Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 19.10.2026 р. № 6107/ІПК/99-00-21-02-02 ІПК

      Державна податкова служба України розглянула запит щодо деяких питань оподаткування операцій з нерезидентами у вигляді надання в строкове платне користування (оренди) житлового будинку та земельної ділянки та, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), повідомляє.

Відповідно до наданої інформації Компанія є юридичною особою, створеною та зареєстрованою відповідно до законодавства Республіки Сейшельські Острови.

Компанії на праві власності належать об’єкти нерухомого майна, розташовані на території України.

У зв’язку з набуттям права власності на нерухоме майно в Україні Компанія взята на облік у контролюючому органі відповідно до п. 64.5 ст. 64 Кодексу.

Компанія не має відкритих банківських рахунків у Республіці Сейшельські Острови. Постійне представництво нерезидента в Україні відсутнє.

Компанія має намір передати житловий будинок разом із земельною ділянкою в оренду фізичній особі – резиденту України, яка не зареєстрована фізичною особою – підприємцем та не здійснює належної професійної діяльності (далі – орендар).

Орендар використовуватиме нерухоме майно виключно для особистих (сімейних) потреб і проживання, без використання у підприємницькій або іншій господарській діяльності.

Компанія запитує:

1. Чи призводить передача Компанією належних їй житлового будинку та земельної ділянки, розташованих в Україні, в оренду одній фізичній особі – резиденту України для особистих (сімейних) потреб і проживання до виникнення у Компанії постійного представництва в Україні у розумінні п.п. 14.1.193 п. 14.1 ст. 14 Кодексу?

2. Чи є орендна плата, яку фізична особа – резидент України сплачує Компанії за користування розташованими в Україні житловим будинком і земельною ділянкою, доходом нерезидента із джерелом його походження з України відповідно до п.п. «ґ» п.п. 141.4.1 п. 141.4 ст. 141 Кодексу?

3. Чи зобов’язана фізична особа – резидент України, яка не є фізичною особою – підприємцем та не здійснює незалежної професійної діяльності, при виплаті такої орендної плати Компанії утримувати та сплачувати до бюджету податок з доходів нерезидента, передбачений п.п. 141.4.2 п. 141.4 ст. 141 Кодексу?

4. Якщо орендар не зобов’язаний утримувати податок з доходів нерезидента, чи виникає обов’язок з нарахування, декларування та/або сплати податку з такого доходу безпосередньо у Компанії?

5. Чи виникає у Компанії обов’язок зареєструватися платником податку на прибуток підприємств в Україні виключно внаслідок отримання орендної плати від фізичної особи – резидента України за передачу в оренду власного нерухомого майна в Україні за умови відсутності постійного представництва?

6. Чи є описана операція об’єктом оподаткування податком на додану вартість в Україні та у кого саме виникають обов’язки з нарахування, декларування і сплати ПДВ?

Щодо питання 1

Пунктом 64.5 ст. 64 Кодексу визначено, що нерезиденти (іноземні юридичні компанії, організації) зобов’язані стати на облік у контролюючих органах, зокрема, якщо вони придбавають нерухоме майно або отримують майнові права на таке майно в Україні.

При цьому, взяття нерезидента на облік через придбання нерухомості не означає автоматичного визнання його діяльності в Україні діяльністю через постійне представництво.

Щодо питання 2 – 4

Особливості оподаткування нерезидентів регулюються п. 141.4 ст. 141 Кодексу.

Перелік доходів, отриманих нерезидентом із джерелом їх походження з України, які оподатковуються в порядку і за ставками, визначеними ст. 141 Кодексу, встановлений п.п. 141.4.1п. 141.4 ст. 141 Кодексу.

Так, відповідно до п.п. «ґ» п.п. 141.4.1 п. 141.4 ст. 141 Кодексу до доходів, отриманих нерезидентом із джерелом їх походження з України, зокрема відносяться лізингова/орендна плата, що вноситься резидентами на користь нерезидента - лізингодавця/орендодавця за договорами оперативного лізингу/оренди.

Згідно з п.п. 141.4.2 п. 141.4 ст. 141 Кодексу резидент, у тому числі фізична особа - підприємець, фізична особа, яка провадить незалежну професійну діяльність, або суб’єкт господарювання (юридична особа чи фізична особа підприємець), який обрав спрощену систему оподаткування, або інший нерезидент, який провадить господарську діяльність через постійне представництво на території України, які здійснюють на користь нерезидента або уповноваженої ним особи будь-яку виплату з доходу з джерелом його походження з України, отриманого таким нерезидентом (у тому числі на рахунки нерезидента, що ведуться в національній валюті), утримують податок з таких доходів, зазначених у підпункті 141.4.1 цього пункту, за ставкою в розмірі 15 відсотків (крім доходів, зазначених у підпунктах 141.4.4 - 141.4.5 та 141.4.11 цього пункту) їх суми та за їх рахунок, що сплачується до бюджету під час такої виплати, якщо інше не передбачено положеннями міжнародних договорів України з країнами резиденції осіб, на користь яких здійснюються виплати, що набрали чинності. Вимоги цього абзацу не застосовуються до доходів нерезидентів, що отримуються ними через їх постійні представництва на території України.

Отже, у разі якщо резидент України здійснює виплату лізингової/орендної плати за договорами оперативного лізингу/оренди нерезиденту, то такі виплати підлягають оподаткуванню податком на доходи нерезидента з джерелом його походження з України за ставкою встановленою п.п. 141.4.2 п. 141.4 ст. 141 Кодексу, якщо інше не передбачено положеннями міжнародних договорів України.

Обов’язок щодо утримання та сплати податку при виплаті доходів нерезиденту з джерелом їх походження з України відповідно до вимог п.п. 141.4.2 п. 141.4 ст. 141 Кодексу на фізичну особу, що не є підприємцем, не покладається.

При цьому Кодексом не передбачено звільнення від оподаткування доходів нерезидента у випадку їх виплати такою фізичною особою.

Щодо питання 5

Згідно з п.п. «а» п. 14.1.122 п. 14.1 ст. 14 Кодексу нерезидентами вважаються іноземні компанії, організації, утворені відповідно до законодавства інших держав, їх зареєстровані (акредитовані або легалізовані) відповідно до законодавства України філії, представництва та інші відокремлені підрозділи з місцезнаходженням на території України.

Відповідно до п.п. 133.2.2 п. 133.2 ст. 133 Кодексу, платниками податку визначаються нерезиденти, які здійснюють господарську діяльність на території України через постійне представництво та/або отримують доходи із джерелом походження з України, та інші нерезиденти, на яких покладено обов’язок сплачувати податок у порядку, встановленому цим розділом.

Нерезидент стає на облік у контролюючому органі за місцезнаходженням свого постійного представництва до початку своєї господарської діяльності через таке представництво у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику (п. 133.3 ст. 133 Кодексу).

Господарська діяльність – діяльність особи, що пов’язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь- яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами (п.п. 14.1.36 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Постійне представництво − постійне місце діяльності, через яке повністю або частково проводиться господарська діяльність нерезидента в Україні, зокрема: місце управління; філія; офіс; фабрика; майстерня; установка або споруда для розвідки природних ресурсів; шахта, нафтова/газова свердловина, кар’єр чи будь-яке інше місце видобутку природних ресурсів; склад або приміщення, що використовується для доставки товарів, сервер (п.п. 14.1.193 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

З метою оподаткування термін «постійне представництво» включає надання послуг нерезидентом (крім послуг з надання персоналу), у тому числі консультаційних, через співробітників, найнятих ним для таких цілей, якщо така діяльність провадиться (в рамках одного проекту або проекту, що пов’язаний з ним) в Україні протягом періоду або періодів, загальна тривалість яких становить більш як 183 дні у будь-якому дванадцятимісячному періоді (п.п. «б» п.п. 14.1.193 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Отже, у разі якщо нерезидент здійснює господарську діяльність, що підпадає під визначення постійного представництва згідно з вимогами п.п. 14.1.193 п. 14.1 ст. 14 Кодексу, то такий нерезидент повинен стати на облік у контролюючих органах в якості платника податку на прибуток як нерезидент, що здійснює господарську діяльність на території України через постійне представництво.

У разі якщо нерезидент отримує доходи із джерелом походження з України від фізичної особи – громадянина України та не має ознак постійного представництва відповідно до вимог п.п. 14.1.193 п. 14.1 ст. 14 Кодексу, то такий нерезидент повинен зареєструватися платником податку на прибуток і самостійно сплатити податок на доходи нерезидента з джерелом походження з України із поданням Податкової декларації з податку на прибуток підприємств, форма якої затверджена наказом Міністерства фінансів України від 20.10.2015 № 897 (зі змінами та доповненнями).

Щодо питання 6

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX Кодексу.

Коло осіб, які для цілей оподаткування ПДВ мають право або зобов'язані бути зареєстровані як платники податку, визначено у п.п. 14.1.139 п. 14.1 ст. 14 та п. 180.1 ст. 180 Кодексу. Зокрема, такою особою є постійне представництво (нерезидента).

Статтями 181 та 182 Кодексу визначено умови для реєстрації особи як платника ПДВ, відповідно до яких реєстрація особи як платника ПДВ може здійснюватися як в обов'язковому порядку, так і за добровільним рішенням особи.

Відповідно до п. 181.1 ст. 181 Кодексу у разі якщо загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розділом V Кодексу, у тому числі операцій з постачання товарів/послуг з використанням локальної або глобальної комп'ютерної мережі (зокрема, але не виключно шляхом встановлення спеціального застосунку або додатку на смартфонах, планшетах чи інших цифрових пристроях), нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1 млн гривень (без урахування ПДВ), така особа зобов'язана зареєструватися як платник ПДВ у контролюючому органі за своїм місцезнаходженням (місцем проживання) з дотриманням вимог, передбачених ст. 183 Кодексу, крім особи, яка є платником єдиного податку першої – третьої групи.

Будь-яка особа, яка підлягає обов'язковій реєстрації як платник ПДВ, і у випадках та в порядку, передбачених ст. 183 Кодексу, не подала до контролюючого органу реєстраційну заяву, несе відповідальність за ненарахування або несплату ПДВ на рівні зареєстрованого платника без права нарахування податкового кредиту та отримання бюджетного відшкодування (п. 183.10 ст. 183 Кодексу).

Згідно із розділами V та ХХ Кодексу до оподатковуваних операцій з постачання товарів/послуг належать операції, що підлягають оподаткуванню за основною ставкою ПДВ, ставкою 7, 14 відсотків, нульовою ставкою ПДВ та звільнені (умовно звільнені) від оподаткування ПДВ.

Згідно з п.п. «б» п. 185.1 ст. 185 Кодексу об’єктом оподаткування ПДВ є операції з постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 Кодексу.

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (п.п. 14.1.185 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Порядок визначення місця постачання послуг встановлено ст. 186 Кодексу. Пунктами 186.2 – 186.4 ст. 186 Кодексу визначено категорії послуг, місце постачання яких визначається по місцю реєстрації постачальника, або отримувача відповідних послуг, або по місцю фактичного надання відповідних послуг.

Так, місцем постачання послуг, які пов'язані з нерухомим майном, відповідно до п.п. 186.2.3 п. 186.2 ст. 186 Кодексу, є фактичне місцезнаходження такого нерухомого майна.

Місцем постачання послуг, крім операцій, зазначених у пунктах 186.2, 186.3 і 186.31 ст. 186 Кодексу, є місце реєстрації постачальника (п. 186.4 ст. 186 Кодексу).

Отже, порядок оподаткування ПДВ операцій з постачання послуг безпосередньо залежить від місця їх постачання.

Особливості оподаткування ПДВ послуг, що постачаються нерезидентами, місце постачання яких розташоване на митній території України, визначено у статтях 180 і 208 Кодексу.

Згідно з п. 180.2 ст. 180 Кодексу особою, відповідальною за нарахування та сплату податку до бюджету у разі постачання послуг нерезидентами, у тому числі їх постійними представництвами, не зареєстрованими як платники податку, якщо місце постачання послуг розташоване на митній території України, є отримувач послуг, крім випадків, встановлених ст. 208¹ Кодексу.

При цьому правила оподаткування у разі постачання особою-нерезидентом послуг, у тому числі електронних послуг, місце надання яких розташоване на митній території України, встановлюються ст. 208 Кодексу у разі постачання послуг особі, яку зареєстровано як платник податку, чи будь-якій іншій особі-резиденту – суб’єкту господарювання, чи постійному представництву нерезидента в Україні.

Отримувач послуг, що постачаються нерезидентами, місце постачання яких розташоване на митній території України, нараховує податок за основною ставкою податку або за ставкою 7 відсотків для послуг, визначених абзацами четвертим – шостим п.п. «в» п. 193.1 ст. 193 Кодексу, на базу оподаткування, визначену згідно з п. 190.2 ст. 190 Кодексу (п. 208.2 ст. 208 Кодексу).

Якщо отримувача послуг не зареєстровано як платника податку, то податкова накладна не складається. Форма розрахунку податкових зобов’язань такого отримувача послуг затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику (п. 208.4 ст. 208 Кодексу).

Отримувач послуг прирівнюється до платника податку для цілей застосування правил розділу V Кодексу щодо сплати податку, стягнення податкового боргу та притягнення до відповідальності за правопорушення у сфері оподаткування (п. 208.5 ст. 208 Кодексу).

Отже, враховуючи викладене операція нерезидента з надання в оренду нерухомого майна, розташованого на митній території України, є операцією з постачання послуг, місцем постачання яких згідно з п.п. 186.2.2 п. 186.2 ст. 186 Кодексу є митна територія України, яка є об’єктом оподаткування ПДВ.

У разі постачання таких послуг особі, яку зареєстровано як платник податку, чи будь-якій іншій особі-резиденту – суб’єкту господарювання, чи постійному представництву нерезидента в Україні, оподаткування ПДВ такої операції здійснюється за правилами, встановленими ст. 208 Кодексу. Отже, якщо отримувачем послуг від нерезидента є фізична особа – громадянин, норми ст. 208 Кодексу не застосовуються.

Водночас, нерезидент може вести господарську діяльність на території України через свій відокремлений підрозділ, у тому числі через постійне представництво.

Отже, у разі здійснення нерезидентом господарської діяльності на митній території України, такий нерезидент повинен стати на облік у контролюючому органі за своїм місцезнаходженням у загальновстановленому порядку та набути статусу постійного представництва.

Якщо загальний обсяг операцій нерезидента (в т.ч. його постійного представництва) з постачання товарів/послуг, які є об'єктом оподаткування ПДВ згідно з розділом V Кодексу (в тому числі операцій з надання в оренду нерухомого майна, яке розташоване на митній території України), протягом останніх 12 календарних місяців перевищує 1 млн грн, то таке постійне представництво зобов'язано зареєструватись як платник ПДВ в обов’язковому порядку та у разі здійснення операцій, які є об’єктом оподаткування ПДВ, здійснювати нарахування та сплату податку у загальновстановленому порядку.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (п. 52.2 ст. 52 Кодексу).