Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 26.10.2026 р. № 6268/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

   Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення ( ), щодо практичного застосування норм діючого законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у своєму зверненні зазначає, що є фізичною особою – підприємцем на спрощеній системі оподаткування (третя група), основний КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

Враховуючи вищевикладене, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1. Чи не порушує вимог чинного законодавства України та відповідає вимогам перебування на спрощеній системі оподаткування третьої групи єдиного податку передання фізичною особою – підприємцем (яка при цьому має зареєстрований КВЕД 68.20) за договором оренди земельних ділянок, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара і нежитлових приміщень (споруд, будівель) та/або їх частин, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів, якщо такі об’єкти передані юридичній особі платником як фізичною особою, а не як фізичною особою - підприємцем?

2. Чи не порушує вимог чинного законодавства України та відповідає вимогам перебування на спрощеній системі оподаткування третьої групи єдиного податку передання фізичною особою – підприємцем (яка при цьому має зареєстрований КВЕД 68.20) за договором позички земельних ділянок, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, якщо такі об’єкти передані юридичній особі платником як фізичною особою, а не як фізичною особою - підприємцем? Чи прирівнюється в такому разі договір позички земельної ділянки до договору оренди земельної ділянки (тобто чи застосовуються в такому випадку приписи п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу)?

3. Чи не порушує вимог чинного законодавства України та відповідає вимогам перебування на спрощеній системі оподаткування третьої групи єдиного податку передання фізичною особою – підприємцем (яка при цьому має зареєстрований КВЕД 68.20) за договором безоплатного емфітевзису земельних ділянок, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, якщо такі об’єкти передані юридичній особі платником як фізичною особою, а не як фізичною - підприємцем? Чи прирівнюється в такому разі договір безоплатного емфітевзису земельної ділянки до договору оренди земельної ділянки (тобто чи застосовуються в такому випадку приписи п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу)?

Щодо першого – третього питань

Відповідно до абзацу першого ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Правові основи укладання договорів та відносин, що виникають у ході здійснення орендних операцій, регулюються Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ), законами щодо оренди, іншими законодавчими та нормативними документами.

Учасниками цивільних відносин та суб’єктами права власності є фізичні та юридичні особи (частина перша ст. 2 та частина перша ст. 318 ЦКУ).

Крім того, Конституція України та ЦКУ закріпили право приватної власності.

Так, відповідно до ст. 325 ЦКУ суб’єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати.

Склад, кількість та вартість майна, яке може бути у власності фізичних та юридичних осіб, не є обмеженими.

Відповідно до ст. 319 ЦКУ власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону, та володіти, користуватися й розпоряджатися своїм майном на власний розсуд.

Статтею 320 ЦКУ передбачено, що власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.

Таким чином, здавання в оренду власного нерухомого майна може здійснюватися фізичними особами як у межах підприємницької діяльності, так і поза нею.

Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку встановлено главою 1 розділу XIV Кодексу.

Відповідно до п.п. 3 п. 291.4 ст. 291 Кодексу до платників єдиного податку, які відносяться до третьої групи, належать, зокрема, фізичні особи – підприємці, які не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, не обмежена та юридичні особи – суб’єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми, у яких протягом календарного року обсяг доходу не перевищує 1167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 01 січня податкового (звітного) року.

Умови, відповідно до яких фізичні особи – підприємці не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп, визначені у п. 291.5 ст. 291 Кодексу.

Згідно з п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп суб’єкти господарювання – фізичні особи – підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 кв. метрів.

Порядок визначення доходів та їх склад для платників єдиного податку першої – третьої груп передбачено ст. 292 Кодексу.

Відповідно до п. 292.1 ст. 292 Кодексу доходом платника єдиного податку фізичної особи – підприємця є дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ст. 292 Кодексу. При цьому до доходу не включаються отримані такою фізичною особою пасивні доходи у вигляді процентів, дивідендів, роялті, страхові виплати і відшкодування, доходи у вигляді бюджетних грантів, а також доходи, отримані від продажу рухомого та нерухомого майна, яке належить на праві власності фізичній особі та використовується в її господарській діяльності.

Враховуючи викладене, якщо об’єкти нерухомого майна, наведені у Вашому зверненні (нежитлові приміщення, земельні ділянки), будуть надаватися Вами виключно як фізична особа і зазначені види об’єктів нерухомого майна не будуть надаватися в оренду (позичку, емфітевзіс) в межах господарської діяльності, то така фізична особа – підприємець має право перебувати на спрощеній системі оподаткування за умови дотримання усіх вимог, визначених главою 1
розділу XIV Кодексу для третьої групи платників єдиного податку.

Одночасно зауважуємо, що обмеження, встановлені нормою п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу, поширюються виключно на фізичних осіб-підприємців – платників єдиного податку, які надають житлові / нежитлові приміщення та земельні ділянки в оренду. Тобто зазначені обмеження не застосовуються до об’єктів нерухомого майна, які надаються в оренду (позичку, емфітевзіс) виключно фізичною особою – не суб'єктом господарювання.

Крім того, слід зазначити, що з питання віднесення договорів позички та емфітевзісу до договорів оренди доцільно звернутися до Міністерства юстиції України і Міністерства економіки та довкілля України.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.