Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 27.10.2026 р. № 6294/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Індивідуальна податкова консультація

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення ( ), щодо практичного застосування окремих норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні платник податків повідомив, що ним у 2017 році придбано об’єкт нерухомого майна – машиномісце (паркомісце) у підземному паркінгу площею 5,4 кв.м та зареєстровано право власності у встановленому законом порядку.

Вартість придбання зазначеного об’єкта у 2017 році становила еквівалент ( ) доларів США за курсом долара США до гривні на момент здійснення відповідної оплати.

У 2026 році платник планує здійснити продаж зазначеного паркомісця. На момент запланованого продажу це буде перша операція з продажу ним нерухомого майна протягом 2026 року.

Платник податку просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Яка ставка податку на доходи фізичних осіб застосовується до доходу від продажу зазначеного машиномісця, якщо це перший продаж нерухомого майна платника податків протягом 2026 року, а машиномісце є об’єктом нерухомості, який не належить до житлової нерухомості? Зокрема, чи підпадає такий дохід оподаткуванню за ставкою 5 відсотків відповідно до п. 172.2 ст. 172 Кодексу?

2. Яка ставка військового збору застосовується до доходу від продажу зазначеного машиномісця у 2026 році? Чи становить ставка військового збору 5 відсотків, внаслідок чого загальна ставка податку на доходи фізичних осіб та військового збору становить 10 відсотків?

3. Чи має значення для оподаткування той факт, що машиномісце було придбане платником податків ще у 2017 році, тобто перебуває у власності понад три роки? Чи поширюється на машиномісце як на об’єкт нерухомості, що не зазначений у п. 172.1 ст. 172 Кодексу для першого продажу нерухомого майна, яке перебувало у власності понад три роки?

4. Чи може відповідно п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід від продажу зазначеного машиномісця бути зменшений на документально підтверджені витрати на його придбання? Зокрема, чи можна при визначенні оподатковуваного доходу врахувати документально підтверджені витрати на придбання машиномісця у 2017 році в сумі еквівалентній 4 800 доларам США? 5. Якщо такі витрати можуть бути враховані, роз’яснити яким чином визначається їх гривневий еквівалент при розрахунку оподатковуваного доходу від продажу у 2026 році. Зокрема, який курс іноземної валюти має застосовуватися для перерахунку фактично понесених у 2017 році витрат у гривні?

6. Якщо машиномісце було продано, наприклад, за суму еквівалентну 10 000 доларів США, чи може оподатковуваний дохід визначатися як різниця між доходом від продажу машиномісця та документально підтвердженими витратами на його придбання у 2017 році? Тобто чи може в такому випадку оподатковуватися лише різниця між ціною продажу та підтвердженою ціною придбання, а не вся сума продажу?

7. Яким чином визначається дохід від продажу машиномісця для цілей оподаткування відповідно до п. 172.3 ст. 172 Кодексу? Чи визначається він виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної або ринкової вартості, визначеної відповідно до законодавства?

8. Навести конкретні норми Кодексу та інших нормативно-правових актів на підставі яких визначаються:

ставка податку на доходи фізичних осіб;

ставка військового збору;

порядок визначення доходу від продажу машиномісця;

можливість зменшення доходу на документально підтверджені витрати на придбання машиномісця;

порядок перерахунку витрат, понесених у 2017 році в іноземній валюті у гривневий еквівалент.

Щодо першого – восьмого питань

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є, зокрема загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Відповідно до п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 – 173 Кодексу.

Також, об'єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу є доходи, визначені ст. 163 Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1
ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Відповідно до п. 172.3 ст. 172 Кодексу дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку (далі – Єдина база).

Єдина база – це державна автоматизована інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних, програмне забезпечення, модуль електронного визначення оціночної вартості, сервіс послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості.

Визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється автоматично, на підставі даних про об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, внесених до Єдиної бази будь-якою особою за допомогою мережі Інтернет, що підтверджуються офіційними документами на такий об’єкт. Перелік даних, які вносяться особою до Єдиної бази з метою визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, затверджується Фондом державного майна України.

За результатом визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості Єдиною базою формується довідка про його оціночну вартість з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера.

Якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта.

Реєстрація звіту про оцінку з присвоєнням йому унікального реєстраційного номера здійснюється Єдиною базою за умови, що визначена у звіті про оцінку ринкова вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості перебуває в межах допустимого 25-відсоткового цінового діапазону ринкових цін на спів ставні об’єкти нерухомості, неподільні об’єкти незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, інформація про які міститься у Єдиній базі. Алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості, неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутнього об’єктів нерухомості визначаються Фондом державного майна.

У разі якщо визначена у звіті про оцінку ринкова вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості виходить за межі допустимого 25-відсоткового цінового діапазону, Єдина база автоматично відмовляє в реєстрації такого звіту. У такому разі особа, яка використовує звіт про оцінку, або суб’єкт оціночної діяльності (оцінювач) має право протягом п’яти робочих днів з дня відмови у реєстрації звіту про оцінку звернутися через Єдину базу або письмово до Фонду державного майна України із заявою про забезпечення рецензування звіту про оцінку відповідно до Закону № 2658. Фонд державного майна України розглядає таку заяву не більше п’яти робочих днів з моменту отримання та приймає відповідне рішення. Зазначене рішення не пізніше наступного робочого дня після його прийняття реєструється Фондом державного майна України в Єдиній базі. Звіт про оцінку за результатами рецензування підлягає реєстрації в Єдиній базі із присвоєнням йому унікального реєстраційного номера, за умови прийняття такого рішення.

Звіт про оцінку, не зареєстрований у Єдиній базі, без присвоєного унікального реєстраційного номера відповідно до вимог ст. 172 Кодексу або з дати реєстрації якого минуло більше шести місяців, для цілей оподаткування не застосовується. Єдина база не присвоює унікальний реєстраційний номер звіту про оцінку, якщо з дати звіту про оцінку (або у разі здійснення рецензування звіту про оцінку – з дати завершення такого рецензування) минуло більше п’яти робочих днів.

Довідка про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості за результатами електронного визначення оціночної вартості є чинною впродовж 30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою.

При цьому згідно з п. 172.11 ст. 172 Кодексу порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що продаються (обмінюються), визначається Фондом державного майна України.

Враховуючи викладене, якщо фізичною особою протягом звітного податкового року здійснюється перший продаж нерухомого майна у вигляді машиномісця (паркомісце) у підземному паркінгу, що класифікується як нежитлова нерухомість, яка не зазначена у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, то дохід від такого продажу оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків без у рахування витрат, понесених на придбання цього машиномісця.

При цьому об’єкт нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.