Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ГУ ДПС У ХАРКІВСЬКІЙ ОБЛАСТІ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 28.10.2026 р. № 6308/ІПК/20-40-24-07-06

 

     Головне управління ДПС у Харківській області (далі – ГУ ДПС) за результатами розгляду звернення на отримання індивідуальної податкової консультації щодо практичного застосування норм податкового законодавства, та керуючись статтею 52 Податкового Кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI (зі змінами) (далі – Кодекс), з урахуванням фактично викладених обставин, в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у зверненні повідомив, що у 2003 році ним було придбано житловий будинок. У 2005 році було проведено реконструкцію зазначеного будинку, що підтверджується дозвільними документами. Державну реєстрацію права власності на вже реконструйований об’єкт нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було здійснено лише у 2026 році. У 2026 році (після реєстрації) цей будинок було продано. Це було першим продажем нерухомого майна протягом поточного календарного року.

Отже, платник просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Чи підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб та військовим збором дохід від продажу у 2026 році житлового будинку, який було придбано у 2003 році та реконструйовано у 2005 році, але право власності на який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у 2026 році?

2. Чи вважається в даному випадку дотриманою умова щодо перебування майна у власності понад три роки відповідно до пункту 172.1 статті 172 Кодексу?

Статтею 19 Конституції України визначено, зокрема, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Пунктом 19¹.1 статті 19¹ Кодексу визначено функції контролюючих органів, зокрема, контролюючі органи здійснюють контроль за своєчасністю, достовірністю, повнотою нарахування і сплати податків та зборів, установлених Кодексом, а також надають індивідуальні податкові консультації.

Щодо першого та другого питань

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів регулюються Кодексом (пункт 1.1 статті 1 Кодексу).

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до пункту 163.1 статті 163 якого об’єктом оподаткування резидента є, зокрема, загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями статті 172 Кодексу (підпункт 164.2.4 пункт 164.2 статті 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено статтею 172 Кодексу.

Для цілей статті 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об'єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (пункт 172.8 статті 172 Кодексу).

Відповідно до пункту 172.1 статті 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Підпунктом 1.7 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у підпункті 165.1.36 пункту 165.1 статті 165, підпунктів 3 і 4 пункту 170.13¹ статті 170 Кодексу та пункту 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Разом з тим, згідно з пунктом 172.2 статті 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 статті 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 статті 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків, визначеною пунктом 167.2 статті 167 Кодексу.

Також вказаний дохід для платників, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу є об’єктом оподаткування військовим збором (підпункт 1 підпункту 1.2 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1 підпункту 1.2 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною підпунктом 4 підпункту 1.3 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (підпункт 1 підпункту 1.3 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Враховуючи викладене, дохід, отриманий платником податків від продажу один раз протягом звітного податкового року нерухомого майна, зокрема житлового будинку, не оподатковується податком на доходи фізичних осіб і військовим збором за умови перебування такого майна у власності платника більше трьох років.

Разом з тим, якщо платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року здійснюється продаж нерухомого майна, яке не зазначено у пункті 172.1 статті 172 Кодексу, а саме перебуває у власності платника податку менше трьох років, то дохід від першого продажу такого нерухомого майна (житлового будинку) оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

Крім того, з питання визначення термінів виникнення (втрати) права власності на нерухоме майно доцільно звернутися до Міністерства юстиції України.

Відповідно до пункту 52.2 статті 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

 

______________________________________________________________________________________________Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.