Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 02.11.2026 р. № 6380/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

  Державна податкова служба України за результатами розгляду звернення Товариства щодо податкових наслідків з ПДВ в описаній у зверненні ситуації та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

У зверненні Товариство, посилаючись на положення абзацу п’ятого статті 3 Закону України від 11 грудня 2003 № 1382-IV «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» (далі – Закон № 1382), зазначає, що апартаменти визначаються як житло, та просить надати відповідну індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1) чи належать апартаменти (крім апартаментів у готелях) до об’єктів житлової нерухомості в розумінні ПКУ, з урахуванням положень абзацу п’ятого статті 3 Закону № 1382?

2) чи поширюється передбачене підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільнення від оподаткування податком на додану вартість (далі – ПДВ) операцій з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості) на операції з постачання апартаментів (крім апартаментів у готелях)?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Відповідно до пунктів 5.1 – 5.3 статті 5 розділу I ПКУ поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу I ПКУ. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Житло – житловий будинок, квартира, кімната в гуртожитку, призначені для постійного або тимчасового проживання, житлове приміщення у нежитловій будівлі, призначене для тимчасового проживання, що відповідають вимогам до споживчої якості житла (пункт 3 частини першої статті 1 Закону України від 13 січня 2026 року № 4751-IX «Про основні засади житлової політики».

Закон № 1382 визначає засади реалізації та гарантії права на свободу пересування і вільний вибір місця проживання.

Об’єкти житлової нерухомості – це будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об’єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки (підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Підпункт 14.1.129.1 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ визначає перелік типів будівель, зареєстрованих згідно із законодавством як об’єкти житлової нерухомості, а також їхні складові частини, які є самостійними об’єктами нерухомого майна, зокрема:

а) житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості. Житловий будинок садибного типу - житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень (передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо);

б) прибудова до житлового будинку - частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну;

в) квартира - ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;

г) котедж - одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;

ґ) кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах - ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів;

Об’єкти нежитлової нерухомості – будівлі, їх складові частини, що не є об’єктами житлової нерухомості (підпункт 14.1.129¹ пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості) визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.

Норми цього підпункту поширюються також на перший продаж дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об’єктів власності, зареєстрованих згідно із законодавством як житло (об’єкт житлової нерухомості).

Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування.

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів зазначених вище, опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС інформує.

Щодо питання 1

Абзацом п’ятим статті 3 Закону № 1382 визначено, що місце проживання – житло з присвоєною у встановленому порядку адресою, в якому особа проживає, а також апартаменти (крім апартаментів у готелях), кімнати та інші придатні для проживання об’єкти нерухомого майна, заклад для бездомних осіб, інший надавач соціальних послуг з проживанням, стаціонарна соціально-медична установа та інші заклади соціальної підтримки (догляду), в яких особа отримує соціальні послуги.

Національний класифікатор НК 018:2023 «Класифікатор будівель і споруд» (далі – Класифікатор), затверджений наказом Міністерства економіки України від 16.05.2023 № 3573 «Про затвердження національного класифікатора НК 018:2023 та скасування національного класифікатора ДК 018-2000», набрав чинності з 1 січня 2024 року, є частиною національної системи класифікації будівель і споруд.

Зокрема, клас 1130 «Житлові будинки для колективного проживання» групи 113 «Житлові будинки для колективного проживання» підрозділу 11 «Житлові будинки» Класифікатора включає, зокрема житлові будинки для осіб літнього віку та осіб з інвалідністю, інших соціальних груп, наприклад, будинки для біженців, притулки для бездомних тощо. Клас 1212 «Інші будівлі для короткострокового проживання» групи 121 «Будівлі готельні та подібні будівлі» підрозділу 12 «Нежитлові будівлі» Класифікатора включає, зокрема інші будівлі для тимчасового проживання, не класифіковані раніше.

Водночас у межах податкового законодавства визначення правового статусу «апартаментів» потребує підтвердження їх належності до відповідного класу будівель і споруд Класифікатору, що має встановлюватися з урахуванням документів та відомостей, які характеризують такий об’єкт нерухомості.

Такими документами, зокрема, можуть бути відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, дані Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, документи, що підтверджують право власності на об’єкт нерухомого майна.

Офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни та/або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень здійснюється шляхом внесення відповідних відомостей заявником для проведення реєстраційних дій до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) відповідно до Закону України від 01 липня 2024 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Отже, віднесення апартаментів (крім апартаментів у готелях) до об’єктів житлової нерухомості для цілей оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, здійснюється з урахуванням положень ПКУ та відомостей, що характеризують відповідний об’єкт нерухомого майна.

Підтвердженням відомостей щодо правового статусу «апартаментів» має здійснюватися на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт нерухомості, відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зокрема щодо зареєстрованого об’єкта нерухомого майна, його найменування та характеристик, а також документів у сфері будівництва та документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію відповідних речових прав.

Щодо питання 2

З огляду на норми, визначені підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, мають місце операції з постачання двох окремих об’єктів, а саме: операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів.

Положення ПКУ не містять чіткої норми щодо віднесення «апартаментів» до об’єктів житлової нерухомості.

Якщо апартаменти (крім апартаментів у готелях), про які йдеться у зверненні, належать до об’єктів житлової нерухомості, визначених підпунктом14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ, а операція з постачання такого обʼєкта не є першим постачанням житла (житлової нерухомості) у розуміння норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, то така операція звільняється від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Якщо такі апартаменти (крім апартаментів у готелях) не належать до об’єктів житлової нерухомості, визначених підпунктом 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ, на операції з їх постачання не поширюється звільнення від оподаткування ПДВ, передбачене пунктом 197.15 статті 197 розділу V ПКУ.

З питання віднесення тих, чи інших об’єктів нерухомості (зокрема, апартаменти (крім апартаментів у готелях)) до об’єктів житлової нерухомості ДПС пропонує звернутися до Міністерства з відновлення, інфраструктури та транспорту України як до головного органу у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику, зокрема, у сфері будівництва, містобудування, просторового планування територій та архітектури, а також у сфері житлової політики, а також транспорту та інфраструктури.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).