Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 06.11.2026 р. № 6455/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

   Державна податкова служба України, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення (…) щодо практичного застосування окремих норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні платник податків повідомив, що є фізичною особою та планує здійснити продаж двох об'єктів нерухомого майна (двох квартир) протягом одного календарного року. Кожен із зазначених об'єктів нерухомості (квартир) перебуває у власності менше ніж 3 (три) роки. Право власності на обидві квартири було набуто не в порядку спадкування.

Враховуючи вищевикладене, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1. За якою ставкою податку на доходи фізичних осіб та військового збору оподатковується дохід від продажу першого об'єкта нерухомості (квартири) в межах одного календарного року, якщо він перебуває у власності менше 3 років?

2. За якою ставкою податку на доходи фізичних осіб та військового збору оподатковується дохід від продажу другого об'єкта нерухомості (квартири) в межах того самого календарного року, з урахуванням того, що обидва об'єкти перебувають у власності менше 3 років?

3. Чи застосовується до операції з продажу другого об’єкта нерухомості за рік (за умови володіння менше 3 років) ставка податку на доходи фізичних осіб 18 відс. відповідно до абзацу другого пункту 172.2 статті 172 Кодексу, чи застосовується ставка 5 відс. відповідно до абзацу першого пункту 172.2 статті 172 Кодексу?

4. У разі якщо продаж другого об'єкта оподатковується за ставкою податку на доходи фізичних осіб 18 відс, чи має платник право зменшити оподатковуваний дохід на суму документально підтверджених витрат, понесених на придбання цієї (другої) квартири, відповідно до абзацу четвертого пункту 172.2 статті 172 Кодексу?

Щодо першого – четвертого питань

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до підпункту 163.1.1 пункту 163.1 статті 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Згідно з підпунктом 164.2.4 пункту 164.2 статті 164 Кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно із положеннями статті 172 Кодексу (підпункт 164.2.4 пункту 164.2 статті 164 Кодексу)..

Відповідно до підпункту 1 підпункту 1.1 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу платниками військового збору є особи, визначені пунктом 162.1 статті 162 Кодексу.

Об’єктом оподаткування військовим збором, для платників, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, є доходи, визначені статтею 163 Кодексу (підпункт 1 підпункту 1.2 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить 5 відсотків об’єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1 підпункту 1.2 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною підпунктом 4 підпункту 1.3 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (підпункт 1 підпункту 1.3 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначений статтею 172 Кодексу.

Відповідно до пункту 172.1 статті 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Відповідно до абзацу першого пункту 172.2 статті 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 статті 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 статті 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною пунктом 167.2 статті 167 Кодексу.

Разом з тим, відповідно до абзацу другого пункту 172.2 статті 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 статті 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 статті 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 Кодексу (18 відс.), крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

При цьому, дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 статті 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України (абзац п'ятий пункту 172.2 статті 172 Кодексу).

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються витрати, зазначені у цьому пункті.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об'єктів нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, – такою особою.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об'єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Враховуючи викладене у разі якщо протягом звітного податкового року Вами здійснюється перший продаж нерухомого майна, не зазначеного у пункті 172.1 статті 172 Кодексу (квартири, яка перебуває у власності менше трьох років і не отримана у порядку спадкування), то дохід, отриманий від продажу такого майна оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

При цьому, якщо протягом цього ж звітного податкового року продається другий об’єкт нерухомого майна, не зазначеного у пункті 172.1 статті 172 Кодексу (квартири, яка перебуває у власності менше трьох років і не отримана у порядку спадкування), то дохід, отриманий платником податків від такого продажу оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відс. та військовим збором за ставкою 5 відсотків. При цьому платник податків має право зменшити зазначений дохід на документально підтверджені витрати, понесені на придбання цього об'єкта нерухомості, за умови такий об’єкт розташований на території України.

Відповідно до пункту 52.2 статті 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.