Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 11.11.2026 р. № 6537/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

   Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення ( ), щодо практичного застосування окремих норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, платник податків - фізична особа, набув у власність ½ частку житлового будинку в порядку спадкування за законом/за заповітом (свідоцтво про право на спадщину від ( )).

Окрім цього, у порядку спадкування платником було набуто у власність земельну ділянку, на якій розташований зазначений будинок. Потім, між платником та іншим співвласником будинку (його братом) було здійснено офіційний поділ житлового будинку з виділенням часток в натурі (договір поділу житлового будинку від ( )).

В результаті поділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано новий об’єкт нерухомості – ізольовану частину будинку під окремим реєстраційним номером.

Також, згідно з договором дарування від ( ), ½ частину земельної ділянки було передано у власність брату.

На сьогодні, платник має намір здійснити продаж належної йому виділеної в натурі частини житлового будинку, а також залишку земельної ділянки, що перебуває у його власності.

Даний продаж буде першим продажем об’єктів нерухомості протягом поточного календарного року.

У своєму зверненні платник зі своєї позиції обґрунтування щодо не оподаткування даного об’єкта, посилається на норми абзаців першого та п’ятого п. 172.1 ст. 172 Кодексу.

Враховуючи, що первинною та базовою підставою набуття права власності на вищевказане майно (як на частку в будинку, що була виділена в натурі, так і на земельну ділянку) було саме спадкування, платник вважає, що вимоги щодо трьохрічного терміну власності до цих об’єктів при їх продажу не застосовується, а дохід від їх продажу підлягає звільненню від оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором, за умови, що це перший продаж за рік

В зв'язку з цим, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Чи поширюється пільга, передбачена абзацом п’ятим п. 172.1 ст. 172 Кодексу (щодо застосування трирічного строку володіння для успадкованого майна) на продаж виділеної в натурі частини житлового будинку, якщо первинне право власності на частку в цьому будинку виникло на підставі свідоцтва про право на спадщину?

2. Чи звільняється від оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором дохід від продажу залишку присадибної земельної ділянки, отриманої у спадщину після того, як її частина вже була відчужена (подарована) на користь брата, за умови, що такий продаж є першим комерційним продажем нерухомості у поточному календарному році?

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом ІV Кодексу.

Згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, визначено ст. 172 Кодексу .

Пунктом 172.1 ст. 172 Кодексу встановлено, що не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Крім того, п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Водночас згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Разом з тим дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину (абзац другий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Також вказані доходи є об’єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить 5 відсотків об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Відповідно до частини першої ст. 5 Закону України від 01липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.

Таким чином, оскільки право власності на житловий будинок та земельну ділянку оформлюється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно окремо, то такі об’єкти, у разі їх продажу, оподатковуються як два різних об’єкта.

Тобто, якщо платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року здійснювався:

перший продаж нерухомого майна, яке зазначено у п. 172.1 ст. 172 Кодексу та отриманого Вами у спадщину (частина житлового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення) – дохід не оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором незалежно від терміну перебування у власності;

другий продаж нерухомого майна, отриманого Вами у спадщину (частина житлового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення) – дохід оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

Разом з тим, якщо платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року буде здійснюватися продаж новостворених об’єктів нерухомого майна, то:

дохід від першого продажу нерухомого майна (частини житлового будинку або новоутвореної земельної ділянки) оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків;

дохід від другого продажу нерухомого майна (частини житлового будинку або новоутвореної земельної ділянки) оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

При цьому, черговість продажу об’єктів нерухомості визначає самостійно продавець (фізична особа).

Разом з тим з питання щодо виникнення права власності на зазначену земельну ділянку доцільно звернутися до Міністерства юстиції України.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.